Tahun 2020 mungkin menjadi periode terberat bagi sebagian besar pasar apartemen di wilayah Jabodetabek. Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat indeks harga apartemen di 18 kota/kabupaten di Kawasan Jabodetabek rata-rata menurun atau stagnan.
Namun, ternyata masih ada dua wilayah yang harga apartemennya naik signifikan di tengah pandemi Covid-19, yakni Kota Bogor dan Kabupaten Tangerang.
Indeks harga apartemen Kota Bogor sempat turun pada masa awal pandemi Covid-19, tetapi kemudian pulih hingga kuartal pertama (Q1) 2021. Sementara itu, harga apartemen-apartemen di Kabupaten Tangerang meningkat cukup signifikan sepanjang 2020, meskipun sedikit turun pada awal 2021.
Kabupaten Tangerang sejak beberapa tahun lalu memang menjadi incaran pemburu apartemen di Jabodetabek.
Dari 2017 hingga 2021, indeks harga apartemen di Kabupaten Tangerang cenderung terus meningkat. Bahkan, kenaikannya sangat signifikan ketimbang wilayah-wilayah lain di Jabodetabek. Jika dibandingkan dengan rumah tapak, indeks harga apartemen di Kabupaten Tangerang melejit lebih cepat. Hal ini pun memberi pengaruh yang sangat signifikan terhadap indeks harga properti di Kabupaten Tangerang.
Berdasarkan Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021, indeks harga properti di Kabupaten Tangerang sepanjang 2020 cenderung naik, bahkan melonjak pada kuartal pertama 2021. Lonjakan harga apartemen menjadi motor utama bertahannya indeks harga properti di Kabupaten Tangerang di tengah pandemi Covid-19.
Indeks harga properti gabungan di Kabupaten Tangerang hanya turun 0,3 persen ke level 117 pada kuartal kedua (Q2) 2020 secara kuartalan (QoQ). Setelahnya, indeks harga properti gabungan merangkak naik hingga berada pada level 127,9 pada Q1 2021 atau naik sebesar 4,6 persen dibanding kuartal sebelumnya.
Sementara indeks harga rumah tapak di Kabupaten Tangerang cenderung melambat, bahkan anjlok pada kuartal keempat 2020 sebesar 4,9 persen, Kenaikan tertinggi hanya terjadi setelahnya, yakni pada kuartal pertama 2021 dengan peningkatan sebesar 7,9 persen secara kuartalan.
Indeks harga apartemen di Kabupaten Tangerang bertumbuh lebih pesat, bahkan peningkatan tertingginya mencapai 11,1 persen pada kuartal keempat (Q4) 2020 dibanding kuartal sebelumnya. Selanjutnya indeks harga apartemen di Kabupaten Tangerang menurun pada kuartal pertama (Q1) 2020 sebesar 4,9 persen secara kuartalan. Meski demikian, indeks ini tetap menunjukkan kenaikan sebesar 11 persen.
Oleh karena itu, investasi hunian berupa apartemen di Kabupaten Tangerang dinilai lebih prospektif ketimbang rumah tapak karena kenaikan kuartalan dan tahunan.
Ada sejumlah alasan lain mengapa apartemen di Kabupaten Tangerang begitu menggiurkan bagi para pemburu properti di Jabodetabek.
Pertama, pemerintah Kabupaten Tangerang menyediakan banyak ruang untuk pembangunan permukiman kepadatan tinggi. Berdasarkan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Kabupaten Tangerang, apartemen atau permukiman kepadatan tinggi ditempatkan di bagian tengah dan selatan.
Permukiman kepadatan tinggi di Kabupaten Tangerang tersebar di 11 kecamatan, yakni Cisauk, Pagedangan, Kelapa Dua, Curug, Cikupa, Pasar Kemis, Sindang Jaya, Balaraja, Jayanti, Cisoka, dan Tigaraksa. Lahan-lahan yang diarahkan untuk pembangunan apartemen itu meliputi 52 kelurahan/desa.
Luasannya mencapai 13 persen dari seluruh wilayah Kabupaten Tangerang atau 24 persen dari total rencana kawasan permukiman di Kabupaten Tangerang.
Kedua, keberadaan pengembang besar yang mengembangkan kota mandiri di Kabupaten Tangerang. Kebanyakan kota mandiri memiliki berbagai fasilitas publik yang mumpuni demi menarik pemburu properti.
Setidaknya ada lima kota mandiri yang dikembangkan sejumlah pengembang terkemuka, yakni BSD City yang terus melebar hingga ke Cisauk dan Pagedangan, Summarecon Serpong alias Gading Serpong di Kelapa Dua dan Pagedangan, Citra Raya di Cikupa dan Panongan, Lavon Swancity di Sindang Jaya, serta Suvarna Sutera yang juga berlokasi di Sindang Jaya.
Kawasan-kawasan tersebut sebagian besar masuk ke dalam area permukiman kepadatan tinggi yang direncanakan dalam RTRW Kabupaten Tangerang. Artinya, pembangunan apartemen di kota-kota mandiri tersebut akan terus digalakkan.
Selain kota mandiri, permukiman kepadatan tinggi juga berlokasi di dekat pusat pemerintahan Kabupaten Tangerang, tepatnya di Tigaraksa. Ada pula yang dekat dengan kawasan industri di Kecamatan Jayanti dan Cisoka.
Ketiga, akses transportasi di Kabupaten Tangerang juga terus berkembang sehingga banyak lokasi strategis yang sangat prospektif bagi para pekerja di wilayah Jabodetabek.
Ketahui lebih banyak mengenai kawasan Kabupaten Tangerang di AreaInsider Rumah.com
Kawasan permukiman kepadatan tinggi kebanyakan berlokasi tak jauh dari Jalan Tol Jakarta-Merak yang membelah Kabupaten Tangerang di bagian tengahnya. Akses jalan tol di Kabupaten Tangerang pun akan semakin baik saat rencana Tol Balaraja-Serpong dan Balaraja-Cengkareng terealisasi di masa depan.
Untuk transportasi publik, terdapat KRL Commuter Line Tanah Abang-Rangkas Bitung dan rencana MRT Balaraja-Cikarang. Commuter Line bisa diakses melalui Stasiun Tigaraksa, Daru, Cicayur, dan Cisauk. Sementara, rencana MRT Jakarta East-West akan melintasi Balaraja dan Kelapa Dua, tak jauh dari ruas Jalan Tol Jakarta-Merak.
Saat ini, indeks harga apartemen di Kabupaten Tangerang tengah mengalami sedikit penurunan sebagaimana yang telah dijelaskan di atas. Inilah momen yang tepat untuk memulai investasi properti berupa apartemen di Kabupaten Tangerang sebelum indeks harga kembali melonjak.
Apalagi penurunan indeks harga apartemen di Kabupaten Tangerang rata-rata hanya terjadi dalam satu kuartal.