Apartemen di Tangerang Selatan Jatuh, Rumah Tapak Bakal Terus Naik?

Kota Tangerang Selatan kini mengalami pergeseran tren seperti kebanyakan kota di Indonesia saat pandemi Covid-19, yakni kejatuhan pasar apartemen.

Sebelum pandemi Covid-19 menghantam Indonesia, indeks harga apartemen di Kota Tangerang Selatan jauh lebih prospektif dibanding rumah tapak. Meskipun sama-sama berkembang, pasar rumah tapak tetap jauh lebih loyo dibanding pasar apartemen. Namun, situasi ini mendadak berubah setelah melewati kuartal pertama (Q1) 2020.

Berdasarkan Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021, indeks harga apartemen di Kota Tangerang Selatan mulai merasakan perlambatan pada kuartal kedua (Q2) 2020 dan anjlok hingga 4,20 persen pada kuartal (Q3) 2020 secara kuartalan atau quarter-on-quarter (QoQ). Kejatuhan masih terus terjadi hingga kuartal pertama (Q1) 2021.

Adapun, indeks harga rumah tapak di Kota Tangerang Selatan malah terus berkembang setelah sempat jatuh pada kuartal pertama 2020 sebesar 1,1 persen dibanding kuartal sebelumnya. Kenaikan tertinggi dicapai pada kuartal ketiga 2020, yakni 2,2 persen secara kuartalan.

Sementara secara tahunan atau year-on-year (YoY), indeks harga apartemen di Kota Tangerang Selatan menurun paling parah, yakni sebesar enam persen pada kuartal pertama (Q1) 2021. Pada kuartal yang sama, indeks harga rumah tapak masih mampu bertahan dengan kenaikan sebesar tiga persen dibanding tahun sebelumnya.

Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 dari sisi suplai mencatat Kota Tangerang Selatan tidak banyak terganggu oleh pandemi Covid-19, khususnya untuk suplai rumah tapak.

Indeks suplai rumah tapak di Kota Tangerang Selatan melejit pada awal pandemi Covid-19 dan terus menanjak. Peningkatan terbesar secara kuartalan terjadi pada kuartal kedua (Q2) 2020 sebesar 28,2 persen, sementara lonjakan secara tahunan terjadi pada kuartal pertama (Q1) 2021 sebesar 90,6 persen.

Adapun indeks suplai apartemen, awalnya mengalami peningkatan signifikan sebesar 11,9 persen pada kuartal keempat 2020 dibanding kuartal sebelumnya atau 20,7 persen jika dibanding kuartal yang sama pada tahun sebelumnya. Namun kemudian melambat.

Tingginya peningkatan indeks suplai rumah tapak di Kota Tangerang Selatan bersamaan dengan kenaikan harga rumah tapak menunjukkan permintaan masih terus bertambah, belum terjadi oversupply.

Sebaliknya, indeks suplai apartemen di Kota Tangerang Selatan yang cenderung stagnan bersamaan dengan kejatuhan harga apartemen menunjukkan permintaan terus turun dan prospek apartemen di Kota Tangerang Selatan tidak ‘seksi’ lagi.

Situasi seperti ini memang umum terjadi akibat pandemi Covid-19. Kebanyakan konsumen cenderung memilih rumah tapak ketimbang apartemen karena keuntungan jarak antarhunian. Namun, Kota Tangerang Selatan bukanlah wilayah yang paling parah terdampak oleh pandemi Covid-19. Dibandingkan kota-kota yang berhimpitan langsung dengan wilayah DKI Jakarta seperti Kota Tangerang, Depok, dan Bekasi, Tangerang Selatan masih tidak begitu parah.

Berdasarkan data Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021, hampir semua kota-kota jarak menengah di Jabodetabek merasakan efek penurunan indeks harga apartemen memasuki masa pandemi Covid-19 yang dimulai sejak kuartal kedua 2020.

Kota Tangerang Selatan sendiri sejak awal merupakan wilayah dengan indeks harga apartemen paling prospektif dibandingkan Kota Tangerang, Depok, maupun Bekasi. Efek pandemi Covid-19 terasa paling parah di Kota Tangerang dengan penurunan tahunan sebesar 8,6 persen pada kuartal pertama (Q1) 2021, disusul Kota Tangerang Selatan sebesar 6 persen, Kota Depok sebesar 4,9 persen, dan Bekasi sebesar 3,7 persen.

Kendati demikian, indeks harga apartemen di Kota Tangerang Selatan masih jauh lebih tinggi ketimbang tiga kota lainnya.

Adapun efek pandemi terhadap indeks harga rumah tapak paling terasa di Kota Tangerang dengan kenaikan sebesar 15,6 persen secara tahunan pada kuartal pertama (Q1) 2021, disusul Kota Depok sebesar 10,7 persen, Kota Bekasi sebesar 6,8 persen, dan Kota Tangerang Selatan sebesar 3 persen.

Dengan begitu, efek pandemi Covid-19 pada rumah tapak di Kota Tangerang Selatan yang paling ringan.

Kota Tangerang Selatan pun cukup favorit di Jabodetabek ketimbang Kota Tangerang maupun Kota Bekasi, meskipun masih kalah oleh Kota Depok. Pencapaian ini menjadi potensi karena konsumen berduyun-duyun keluar dari Jakarta.

Para pakar properti menyebut konsumen properti pascapandemi akan mencari hunian yang jaraknya jauh, tapi memiliki fasilitas publik dan akses transportasi yang mumpuni, seperti pusat perbelanjaan, sekolah, stasiun, halte, dan lain-lain.

Fasilitas publik di Tangerang Selatan termasuk cukup lengkap karena wilayahnya dihuni oleh sejumlah pengembang besar seperti Alam Sutera dan BSD City. Transportasi umum pun dapat diakses melalui sejumlah stasiun dan terminal. KRL Commuter Line tersedia di Stasiun Pondok Ranji, Jurang Mangu, Sudimara, Rawa Buntu, dan Serpong. Sementara, Transjakarta tersedia feeder atau pengumpan menuju BSD.

Di sisi lain, infrastruktur jalan tol di Kota Tangerang Selatan pun semakin mumpuni dengan keberadaan Tol Serpong-Cinere. Meskipun baru beroperasi seksi Serpong-Pamulang, ke depannya jalan tol ini akan mempermudah akses mobil dan kendaraan berat ke selatan. Belum lagi rencana Jalan Tol Serpong-Balaraja yang akan menghubungkan Tangerang Selatan dengan kawasan-kawasan industri di Kabupaten Tangerang.

Dengan begitu, Kota Tangerang Selatan masih punya prospek menguntungkan pascapandemi Covid-19, khususnya di pasar rumah tapak.