Bunga Tinggi Bikin Masyarakat Tunda Beli Rumah, Pasar MBR Paling Terdampak

Pasar rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) mulai mengalami perlambatan di tengah daya beli masyarakat yang melemah dan tingginya suku bunga bank. Kondisi tersebut membuat sebagian masyarakat menunda pembelian rumah karena harus memprioritaskan kebutuhan sehari-hari.

Pakar Perumahan dan Tata Kota Institut Teknologi Bandung (ITB) Jehansyah Siregar mengatakan, tingginya bunga kredit turut menekan kemampuan masyarakat untuk membeli properti, termasuk dalam menyiapkan uang muka atau down payment (DP).

"Memang kalau bunga tinggi maka daya beli lemah sehingga orang menunda beli properti. Daya beli masyarakat lemah untuk bisa menyediakan uang DP. Mereka prioritaskan makan, sekolah, dan kesehatan dulu. Properti belakangan," kata Jehansyah kepada Katadata.co.id, Kamis (3/9). 

Pada 2026, BI sempat menaikkan BI-Rate total 100 basis poin (bps) dalam beberapa bulan hingga mencapai 5,75%. BI menaikkan suku bunga sebesar 50 bps menjadi 5,25% pada Mei 2026, kemudian naik 25 bps menjadi 5,50% pada 9 Juni 2026 dan kembali naik 25 bps menjadi 5,75% pada Juni 2026. 

Kenaikan suku bunga itu dapat membuat biaya kredit menjadi lebih mahal, sehingga cicilan KPR semakin berat bagi calon pembeli. Menurut Jehan, kondisi itu membuat konsumen cenderung menunggu hingga suku bunga turun sebelum memutuskan membeli rumah. 

Penjualan para pengembang (developer) dapat melambat dan stok rumah berpotensi menumpuk. Meski tak mematikan pasar properti secara keseluruhan, pertumbuhan pembelian menjadi tidak merata di seluruh segmen. 

"Biasanya demand bergeser ke properti yang lebih terjangkau, sewa dan yang bersubsidi," ujarnya.

Perlambatan pasar ini memperlebar perbedaan antara segmen masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dengan masyarakat kaya. Dalam kondisi ekonomi yang sulit, masyarakat yang membutuhkan dana cepat atau BU (butuh uang) dapat menjual propertinya dengan harga lebih murah. Sementara itu, masyarakat yang memiliki kemampuan finansial lebih kuat masih dapat membeli tanah di lokasi yang dinilai potensial.

Sekretaris Jenderal DPP Persatuan Perusahaan Realestat Indonesia (REI) Raymond Arfandy mengakui pasar rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) mulai melambat. Menurutnya, kondisi ini berbeda dengan segmen menengah-atas yang masih relatif stabil.

"Kalau menengah ke bawah itu justru pasar di posisi MBR ini yang sedikit agak melambat," kata Raymond kepada Katadata.co.id, Kamis (3/9). 

Masyarakat menengah-atas masih memiliki tabungan sehingga lebih mampu menghadapi perlambatan ekonomi. Sementara itu, masyarakat MBR lebih terdampak karena pendapatan mereka terbatas dan sulit mendapatkan penghasilan tambahan.

Kondisi tersebut membuat sebagian masyarakat MBR memilih menunda membeli rumah. Menurut Raymond, hal ini menjadi salah satu penyebab serapan rumah subsidi tahun ini ikut melambat.

Di sisi lain, Raymond menilai permintaan rumah di segmen menengah-atas masih cukup stabil. Masyarakat di segmen ini bahkan masih cenderung memilih membeli rumah dibandingkan memenuhi kebutuhan sekunder lainnya.

Untuk mendorong pasar properti, REI meminta pemerintah memberikan tambahan insentif. Selain Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah (PPN DTP), REI mengusulkan tax amnesty investasi. Melalui skema ini, masyarakat yang memiliki dana dapat memperoleh kesempatan pengampunan pajak dengan syarat dana tersebut diinvestasikan, termasuk ke sektor properti.

Penyaluran FLPP Tetap Berjalan

Pasar MBR disebut mengalami perlambatan, penyaluran pembiayaan rumah subsidi melalui skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) masih terus berjalan. Berdasarkan realisasi kumulatif penyaluran, laju penyaluran tercatat melambat pada Agustus 2026. 

Berdasarkan Dashboard Ekosistem Pembiayaan Perumahan BP Tapera 2026, realisasi FLPP tercatat sebanyak 140.965 unit dengan nilai penyaluran mencapai Rp17,54 triliun per Rabu (2/9) September.

Pembiayaan tersebut disalurkan melalui 37 bank yang mencakup 35 provinsi dan 388 kabupaten atau kota. Ekosistem FLPP juga melibatkan 12.857 pengembang dan 10.563 perumahan.

Hingga Juni 2026, realisasi penyaluran tercatat sebanyak 91.531 unit pada Juni 2026 atau bertambah 26.844 unit dalam satu bulan sejak Mei.

Penyaluran kembali meningkat pada Juli 2026. Secara kumulatif, jumlah unit yang telah disalurkan mencapai 121.859 unit, atau bertambah 30.328 unit dibandingkan bulan sebelumnya.

Namun, laju penyaluran melambat pada Agustus 2026. Hingga akhir Agustus, realisasi kumulatif mencapai 139.945 unit. Artinya, terdapat tambahan 18.086 unit sepanjang Agustus.

Penyaluran FLPP pada Juni dan Juli masih berada di atas 26.000 unit per bulan, tetapi tercatat turun menjadi sekitar 18.000 unit pada Agustus.