Sektor Properti di Cina Lesu, Lansia 70 Tahun Bisa Mengajukan KPR

Bank-bank di Cina mengambil langkah dramatis untuk mendorong bisnis kredit perumahan atau KPR di tengah lesunya permintaan akibat tekanan di sektor properti. Mereka mengizinkan debitur untuk melunasi KPR hingga mereka berusia 95 tahun. 

Mengutip CNN, media pemerintah Cina melaporkan bahwa beberapa bank di kota Nanning, Hangzhou, Ningbo, dan Beijing telah memperpanjang batas usia atas hipotek menjadi antara 80 dan 95. Itu berarti orang berusia 70 tahun di kota-kota tersebut dapat mengambil KPR dengan tenor 10 tahun dan 25 tahun.

Pasar properti Cina berada di tengah kemersoton paling tajam sepanjang sejarah. Harga rumah baru turun selama 16 bulan berturut-turut hingga Desember 2022. Penjualan oleh 100 pengembang teratas negara itu tahun lalu turun hingga 40%.

Batas usia baru bagi debitur yang ingin mengajukan KPR ini belum menjadi kebijakan nasional. "Kebijakan ini bertujuan untuk menghidupkan kembali pasar properti negara yang hampir mati sambil mempertimbangkan populasi China yang menua dengan cepat," kata Yan Yuejin, seorang analis properti di E-House Cina Holdings, sebuah real estate perusahaan jasa. 

Menurut dia, ini pada dasarnya adalah alat kebijakan untuk merangsang permintaan perumahan karena dapat meringankan beban pembayaran utang dan mendorong pembelian rumah. Istilah hipotek baru adalah pinjaman estafet.  Jika peminjam tua tidak mampu membayar kembali, anak-anaknya harus melanjutkan hipotek. 

Cina pada bulan lalu melaporkan populasinya menyusut untuk pertama kalinya dalam lebih dari 60 tahun terakhir pada 2022. Jumlah orang berusia 60 tahun ke atas meningkat menjadi 280 juta pada akhir tahun lalu, atau 19,8% dari populasi.

Berdasarkan peraturan sebelumnya, usia peminjam hipotek ditambah panjang hipotek biasanya tidak boleh melebihi 70 tahun. Sementara angka harapan hidup rata-rata Cina saat ini adalah sekitar 78 tahun.

Komisi Regulasi Perbankan dan Asuransi Cina belum berkomentar secara terbuka tentang ketentuan baru tersebut.

Pinjaman Multigenerasi

Bank-bank di Cina memilliki sejumlah persyaratan mereka sendiri untuk pinjaman multi-generasi ini.Menurut Beijing News, cabang Bank of Communications di kota itu mengatakan peminjam berusia 70 tahun dapat mengambil pinjaman rumah selama 25 tahun, yang berarti batas usia atas hipoteknya telah dinaikkan menjadi 95 tahun. Namun ada syarat lain, yakni KPR harus dijamin oleh anak-anak peminjam, dan pendapatan bulanan gabungan mereka harus setidaknya dua kali pembayaran hipotek bulanan.

Menurut surat kabar Cina, Citic Bank juga telah memperpanjang batas usia atas hipoteknya menjadi 80 tahun. Namun, CNN belum mendapatkan konfirmasi dari kedua bank tersebut. 

Kepala ekonom di Grow Investment Group Hong Hao mengatakan  bahwa ini adalah langkah "drastis" dan "bisa menjadi alat pemasaran untuk menarik orang tua membayar hipotek bagi generasi muda."

Yan dari E-House mengatakan penerima manfaat utama dari perpindahan tersebut mungkin bukan orang tua, tetapi peminjam paruh baya antara 40 dan 59 tahun. Di bawah batas usia pembayaran yang diperpanjang, orang-orang itu bisa mendapatkan hipotek selama 30 tahun, panjang maksimum yang diperbolehkan Cina.

Dibandingkan dengan ketentuan sebelumnya, itu berarti peminjam tersebut dapat membayar lebih sedikit setiap bulan. “Ini jelas merupakan cara untuk meringankan beban pembayaran utang,” kata Hong.

Menurut perhitungan oleh E-House, peminjam berusia 40 hingga 59 tahun dapat memperoleh tambahan 10 tahun untuk hipotek mereka jika bank memperpanjang batas usia atas hingga 80 tahun. Dengan asumsi hipotek mereka adalah satu juta yuan ($145.416), maka pembayaran bulanan mereka dapat dikurangi sebesar 1.281 yuan ($186), atau 21%.

Rumah tangga Cina semakin enggan untuk membeli rumah baru dalam satu tahun terakhir. Penurunan harga rumah dan meningkatnya pengangguran telah membuat calon pembeli putus asa. Musim panas lalu, protes yang meletus di puluhan kota dilakukan oleh orang-orang yang menolak untuk membayar hipotek atas rumah yang belum selesai, memberikan pukulan lebih lanjut terhadap sentimen pasar.

Pihak berwenang telah meluncurkan langkah-langkah stimulus untuk mencoba menghidupkan kembali pasar perumahan, termasuk beberapa pemotongan suku bunga pinjaman dan langkah-langkah untuk meredakan krisis likuiditas bagi pengembang - sehingga mereka dapat melanjutkan konstruksi yang macet. 

Menurut surat kabar resmi kota Nanguo Zaobao, beberapa bank di Nanning, ibu kota provinsi provinsi Guangxi, telah menaikkan batas usia atas hipotek menjadi 80 tahun, 

Di kota-kota timur Ningbo dan Hangzhou, beberapa pemberi pinjaman lokal mengiklankan batas usia 75 atau 80 tahun, relaksasi dari aturan sebelumnya. “Jika pemohon terlalu tua untuk memenuhi persyaratan pinjaman, mereka dapat menjadikan anak mereka sebagai penjamin,” kata seorang pemberi pinjaman.

Namun demikian, seorang pengacara real estat di Firma Hukum Jinsu Beijing Wang Yuchen memperingatkan hipotek semacam itu "berisiko." Ia mengerti banyak kota mencoba menghidupkan kembali pasar perumahan mereka dengan mengurangi pembayaran utang bulanan dan mendaftarkan lebih banyak orang lanjut usia untuk memiliki KPR.

"Tetapi kemampuan membayar orang tua relatif buruk. Di satu sisi, hal itu dapat mempengaruhi kualitas hidup mereka di usia tua, karena mereka terus menanggung gunungan utang hipotek, kata dia. 

Menurut dia, sebagian pembeli rumah mungkin memilih cara ini karena keterbatasan dana. Namun, pinjaman multigenerasi ini tetap berisiko.