Ambruknya Pasar Properti yang Menyeret Ekonomi Cina

Setelah dua tahun berburu rumah, Volar Yip akhirnya memutuskan untuk menahan impiannya membeli rumah baru di salah satu kota yang terletak di Tenggara Cina, Foshan. Ia takut salah langkah, mengambil keputusan besar dalam keuangan di tengah perlambatan signifikan ekonomi Cina.

Pria berusia 32 tahun ini memiliki studio media. Banyak kliennya, termasuk pemerintah, kini memangkas anggaran iklan.  “Semakin saya membaca berita, semakin saya khawatir. Semua berita tentang Cina, ekonomi, pasar, properti, dan pandemi. Tidak banyak yang positif,” ujarnya dikutip dari Reuters, (4/7). 

Ia memutuskan untuk menahan rencana membeli rumah meski perbankan memangkas suku bunga hipotek. Bagi Yip yang ingin membeli rumah agar dekat dengan sekolah puterinya, pemotongan suku bunga hipotek akan menghemat sekitar 400 yuan atau sekitar Rp 894 ribu untuk cicilan setiap bulan dari sebuah apartemen residensial senilai 2 juta yuan atau sekitar Rp 4,6 miliar.

 “Potongan itu sama sekali tidak berarti," katanya.

Kehati-hatian yang berkembang di antara pembeli muda membuat pasar properti yang menyumbang seperempat PDB Cina babak belur. Kondisi ini menjadi tantangan besar bagi pembuat kebijakan di Beijing yang saat ini berebut untuk menghidupkan kembali aktivitas perumahan. 

Kelemahan di sektor properti, yang terbebani utang besar, menambah gangguan besar yang disebabkan oleh kebijakan nol-Covid Cina. Kebijakan pemerintah Cina mengejar penurunan kasus secara agresif telah menjungkirbalikkan aktivitas pabrik dan ritel, hingga perdagangan Internasional pada tahun ini. 

Meskipun ada beberapa pelonggaran kebijakan baru-baru ini di sektor properti, penjualan anjlok 47% pada April dibandingkan tahun sebelumnya, penurunan terbesar sejak Agustus 2006.

Pengembang properti yang memperkirakan pasar turun pada kuartal kedua tahun ini kembali merevisi turun ekspektasinya untuk penjualan setahun penuh. Mereka tidak melihat potensi pulihnya pasar dengan cepat. 

Pembatasan ketat untuk menekan Covid-19 dikombinasikan dengan kekhawatiran tentang koreksi di pasar properti yang lebih dalam dan konstruksi yang terhenti  mengaburkan target pertumbuhan ekonomi Cina tahun ini sebesar 5,5%. Kondisi  ini menambah risiko yang datang dari ekonomi global, seperti  kenaikan inflasi dan suku bunga.

Tingkat pengangguran nasional naik menjadi 6,1% pada April, tertinggi sejak Februari 2020 dan jauh di atas target pemerintah 2022 di bawah 5,5%. Perusahaan internet dan teknologi dengan pertumbuhan tinggi bahkan memberhentikan stafnya.

Dalam upaya untuk meningkatkan pembelian rumah, Cina pada bulan lalu memangkas suku bunga acuan untuk hipotek lebih dari yang diharapkan, satu minggu setelah menurunkan tingkat suku bunga hipotek untuk pembeli rumah pertama kali. 

Tindakan ini diambil untuk mendorong pinjaman rumah tangga, termasuk hipotek, di Cina yang mengalami kontraksi 217 miliar yuan pada April, jatuh dibandingkan peningkatan 528,3 miliar yuan pada periode yang sama tahun lalu. 

"Gelombang Omicron dan penguncian yang kejam di sekitar 40 kota telah secara signifikan membatasi mobilitas, pekerjaan, pendapatan, dan kepercayaan rumah tangga China," kata Kepala Ekonom China Nomura, Ting Lu.

Ia mengatakan, mayoritas lulusan perguruan tinggi tahun ini mungkin tidak dapat menemukan pekerjaan karena perlambatan ekonomi yang tajam. Data resmi menunjukkan tingkat pengangguran untuk usia 16 hingga 24 tahun mencapai rekor tertinggi di 18,2% pada bulan April.

Penjualan rumah yang lebih lemah berarti berkurangnya arus kas bagi pengembang, yang banyak di antaranya berjuang untuk membayar pemasok dan kreditur dan akan merugikan pendapatan pemerintah daerah dari transaksi tanah.

Krisis kredit di sektor properti, yang dipicu oleh pembatasan utang yang lebih ketat, telah mendorong beberapa perusahaan seperti China Evergrande Group gagel bayar utang mencapai US$ 300 miliar. Total kini terdapat lima emiten pengembang properti teratas di Cina, yakni Evergrande, Kaisa Group, dan Sunac China yang gagal membayar obligasi dolar mereka. 

Terbaru, Pengembang properti, Shimao Group yang menempati posisi ke-6 besar juga melewati tenggat pembayaran utang senilai US$ 1 miliar pada Minggu (3/7). 

Sangat sedikit analis yang melihat pemulihan dalam keuangan pengembang properti dalam waktu dekat. Andy Lee, CEO di makelar Centaline China, mengatakan sentimen pembeli saat ini lebih buruk daripada akhir tahun lalu ketika kondisi kredit bahkan lebih ketat.

"Di beberapa kota, jalanan pada dasarnya kosong, beberapa toko terkenal di internet kehilangan 80-90% bisnisnya,  bagaimana Anda meminta mereka membeli properti?" kata Lee.

Seorang eksekutif senior di pengembang yang berbasis di Shanghai mengatakan setelah bertahun-tahun pertumbuhan di pasar properti, investor China sekarang memilih untuk menunggu ketidakpastian makro.

Seorang pria berusia 30 tahun yang ingin membeli rumah di kota timur Hangzhou mengatakan dia akan menunggu ekonomi membaik. Prospek pekerjaannya adalah kekhawatiran terbesarnya.

"Bahkan perusahaan terkenal seperti Alibaba memberhentikan orang. Saya khawatir saya tidak akan dapat menghasilkan cukup uang untuk membayar hipotek saya,” katanya kepada Reuters dengan syarat anonim.