Jenis-jenis Bunga KPR yang Ditetapkan Bank dan Perhitungannya

Pexels
Ilustrasi, menghitung bunga KPR.
Penulis: Anggi Mardiana
Editor: Agung
24/8/2023, 07.30 WIB

Bunga KPR yang relatif rendah membuat banyak masyarakat tertarik untuk mengajukan KPR. Apalagi harga rumah di lokasi-lokasi favorit relatif tingg pada kuartal atau tiga bulan sekali. Sebelum harganya semakin naik, Anda bisa mempertimbangkan KPR dari sekarang.

KPR atau Kredit Pemilikan Rumah merupakan produk pembiayaan untuk membeli rumah dengan skema pembiayaan 85%-90% dari total harga rumah. KPR disediakan oleh perbankan meski ada juga perusahaan pembiayaan dari lembaga sekunder untuk pembiayaan perumahan (housing financing).

Jenis-jenis Bunga KPR

Jenis-jenis Bunga KPR (Unsplash)

Dalam dunia perbankan ada dua jenis sistem penentuan suku bunga pinjaman yaitu suku bunga KPR tetap (fixed) dan fluktuatif (floating). Orang yang masih awam biasanya sulit menentukan pilihan antara keduanya karena tidak tahu perhitungannya. Berikut penjelasan lengkapnya:

1. Bunga Tetap (Fixed Rate)

Bunga tetap dikenakan kepada pihak debitur menggunakan patokan angka tertentu selama tenor yang telah ditentukan. Misalnya jika suku bunga tetap 7% selama satu tahun, artinya pada tahun pertama suku bunga tetap 7% meski suku bunga pasar fluktuatif.

2. Bunga Mengambang (Floating)

Besar bunga yang ditetapkan kepada debitur mengikuti fluktuasi suku bunga acuan (BI rate). Pihak bank biasanya menerapkan kombinasi bunga dalam produk KPR. Misalnya Anda membayar cicilan menggunakan bunga tetap selama beberapa tahun pertama lalu melunasi sisanya menggunakan bunga mengambang.

3. Bunga Capped

Beberapa bank menawarkan bunga capped atau dibatasi. Misalnya jika Anda memperoleh bunga capped sebesar 10%, bunga yang dikenakan kepada Anda akan fluktuatif sesuai pasar tetapi maksimal 10%. Apabila bunga di pasaran mencapai 11% maka nasabah hanya dikenakan bunga 10%. Namun apabila bunga turun sampai 9%, bunga yang dikenakan juga turun hingga 9%.

Perhitungan Bunga KPR

Ada tiga metode perhitungan yang digunakan untuk menghitung jumlah bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Berikut cara menghitung bunganya:

1. Metode Efektif

Menghitung bunga dengan metode efektif yaitu jumlah bunga ditentukan oleh perkalian tingkat suku bunga dengan sisa pokok pinjaman. Seiring pelunasan cicilan, saldo pokok pinjaman setiap bulan akan berkurang. Dalam metode ini, debitur hanya akan membayar jumlah bunga yang turun setiap bulannya.

2. Metode Flat

Menggunakan metode flat, bank pemberi pinjaman akan menghitung besar bunga berdasarkan pokok pinjaman di tahap awal. Berbeda dengan metode efektif yang berdasarkan pinjaman, debitur harus membayar jumlah bunga yang sama setiap bulannya. Sebab pokok pinjaman karena faktor pengali dari bunga tidak akan berubah.

3. Metode Anuitas

Metode anuitas merupakan modifikasi metode efektif. Metode anuitas mengatur jumlah angsuran pokok dan bunga KPR yang dibayar sama setiap bulannya. Besaran bunganya disesuaikan dengan jumlah angsuran pokok yang berubah setiap bulan agar total angsuran tetap sama.

Pilihan Bank dengan Suku Bunga KPR Rendah

Ilustrasi, KPR (Unsplash)

Dalam hasil Rapat Dewan Gubernur Bank Indonesia yang berlangsung pada tanggal 21-22 Juni 2023 hasilnya memutuskan mempertahankan suku bunga acuan sebesar 5,75%, suku bunga deposit facility sebesar 5% dan bunga lending facility sebesar 6,50%. Bagi Anda yang akan mengajukan KPR, bisa mempertimbangkan 3 bank KPR berikut:

1. BTN

Suku bunga bank BTN pada bulan Agustus 2023 masih rendah, KPR subsidi menawarkan suku bunga tetap sebesar 5%. KPR subsidi memiliki jenis bunga fixed selama 20 tahun. Adapun bunga tetap hingga 20 tahun apabila nasabah menginginkan kepastian.

Untuk suku bunga KPR non subsidi dengan suku bunga floating masih di atas suku bunga dasar kredit (SBDK). Berdasarkan situs resmi dari Bank BTN, SBDK KPR BTN saat ini sebesar 7,30%.

2. BNI

Bank BNI memberikan penawaran produk KPR dengan jenjang kepastian suku bunga 20 tahun. Program KPR BNI ini memiliki tenor panjang hingga 30 tahun dan kepastian bunga 20 tahun. Berikut besaran angsuran dan suku bunga berjenjang hingga 20 tahun:

  • Tahun 1-2, suku bunga efektif fixed sebesar 3,76% per tahun.
  • Tahun 3-4, suku bunga efektif fixed sebesar 7,76% per tahun.
  • Tahun ke 5-7 suku bunga efektif fixed sebesar 8,76% per tahun.
  • Tahun ke 8 hingga maksimum 20 tahun, suku bunga efektif fixed sebesar 9,76% per tahun.

Adapun tenor yang berlaku minimal 10 tahun, di antaranya:

  • Tahun 1-2, suku bunga efektif fixed sebesar 3,76% per tahun.
  • Tahun ke 3-4, suku bunga efektif fixed sebesar 8,76% per tahun.
  • Tahun ke 5-7, suku bunga efektif fixed sebesar 9,76% per tahun.
  • Tahun ke-8 hingga maksimum 20 tahun, suku bunga efektif fixed sebesar 10,76% per tahun.

3. Bank Mandiri

Bunga KPR Mandiri sama dengan BNI yaitu 7,25%. Pada awal tahun 2023, bank Mandiri memiliki beberapa promo bunga untuk KPR. Mulai dari bunga 4,18% fixed dalam 3 tahun, bunga 3,88% untuk fixed 3 tahun, 4,88% apabila fixed 5 tahun, 8,5% apabila fixed 10 tahun dan paling tinggi 9,55% apabila fixed 10 tahun.

Masih banyak penawaran lain yang ditawarkan oleh bank Mandiri seperti memberikan penawaran suku bunga berjenjang fixed 10 tahun. Mulai dari 3,98% fixed tahun pertama hingga ketiga. Ada juga bunga 7,68% fix tahun keempat sampai enam dan 9,68% fixed tahun ketujuh sampai sepuluh.

Promo suku bunga yang telah ditetapkan diatas berlalu untuk KPR dengan kriteria berikut:

  • Memperhatikan syarat dan ketentuan yang diberlakukan untuk pembelian properti baru dari pengembang unggulan pilihan.
  • Nasabah pilihan Bank Mandiri.
  • Properti bekas dengan memperhatikan ketentuan dan syarat yang berlaku.