Incar TOD, MRT Jakarta Bidik Potensi Pendapatan Rp 242 Triliun
Genap setahun Moda Rakyat Terpadu (MRT) Jakarta tahap 1 beroperasi, total penumpang yang diangkut telah mencapai sekitar 90.000 penumpang per hari.
Jumlah penumpang tersebut melebihi target awal Pemerintah Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta, yakni 65.000 penumpang per hari. Bahkan, dalam waktu kurang dari setahun, total penumpang MRT mencapai 24,6 juta penumpang hingga akhir Desember 2019.
Atas capaian yang positif ini, MRT Jakarta mencanangkan target tahun ini mampu mengangkut 100.000 penumpang per hari, dari kapasitas maksimal 173.000 penumpang per hari.
Dari segi pendapatan, Direktur Utama MRT Jakarta William Sabandar menyebut, porsi pendapatan non-tiket tercatat lebih tinggi dibandingkan pendapatan tiket. Per 24 Maret 2020, porsi pendapatan non-tiket mencapai 24% atau sekitar Rp 255 miliar, sementara pendapatan tiket hanya menyumbang 18% atau sekitar Rp 180 miliar.
Pendapatan non-tiket ini diperoleh dari iklan, hak penggunaan nama (naming right) stasiun, jaringan komunikasi, dan penyewaan ruang komersial atau retail.
Dari total pendapatan non-inti, naming right masih menyumbang pendapatan tertinggi. Saat ini, nilai tertinggi dibayarkan oleh Grab untuk Stasiun Lebak Bulus, yaitu Rp33 miliar per tahun.
(Baca: MRT Uji Coba Publik Sistem Pembayaran QR Code Maret 2020)
Ia menambahkan, upaya pendapatan non-tiket ini juga akan terus dikejar, tak hanya untuk MRT Tahap 1, melainkan juga untuk Tahap 2.
Menurutnya, potensi pendapatan non-tiket dari MRT Tahap 2 justru lebih besar, karena pembangunannya dijalankan dengan integrasi moda. Dalam hal ini, Transjakarta serta kawasan berorientasi transit atau transit oriented development (TOD).
“Kita tidak bisa bersandar dari core business., karena tidak mungkin cukup. Kita cari pendapatan yang lain dengan non-tiket,” kata Direktur Pengembangan Bisnis MRT Jakarta Ghamal Peris.
Ghamal mengatakan, untuk memaksimalkan pendapatan non-tiket, pihaknya telah menyederhanakan persyaratan untuk lelang sebagai strategi bisnis dan untuk naming right. Selain itu, MRT Jakarta juga akan fokus pada potensi TOD.
Bidik Potensi TOD
Ia mengatakan, bisnis TOD mampu menjadi sumber pendapatan non-tiket terbesar MRT Jakarta, dengan potensi hingga Rp 242 triliun per tahun apabila dimanfaatkan secara maksimal.
Pemprov DKI Jakarta sebelumnya telah menunjuk MRT Jakarta sebagai master development, untuk pembangunan TOD melalui Pergub Nomor 44 Tahun 2017 tentang Pengembangan Kawasan Transit Oriented Development.
Namun, Ghamal menilai proyek TOD di Jakarta sangat menantang karena MRT Jakarta tidak memiliki lahan dan tidak mungkin membebaskan lahan sekitar stasiun, yang sarat bangunan perkantoran dan area bisnis.
“Jadi, kita selalu berpikir kita ini value creator, kita punya 13 stasiun dan yang namanya TOD itu radius 700 meter dari stasiun. Ini sudah memberikan efek ke properti," ungkap Ghamal.
Ia mencontohkan, Blok M Plaza mampu mendapatkan 25.000 pengunjung per hari sejak adanya MRT Jakarta, padahal biasanya hanya 15.000 pengunjung per hari. Ghamal menyebut efek kehadiran MRT inilah yang akan dimonetisasi.
(Baca: MRT dan LRT, Semua Proyek Pengurai Kemacetan Jabodetabek)
Ghamal berujar, apabila TOD di Jepang dan Hong Kong dibangun karena konsesi lahan, MRT Jakarta memiliki konsep lain, yakni dengan “konsesi udara”.
Artinya, apabila pengembang ingin membangun atau meningkatkan properti yang dilintasi MRT, maka MRT mendapat timbal balik, karena area bisnis atau perumahan menjadi ramai atau nilainya bertambah karena adanya MRT.
“Saya nggak minta konsesi lahan, saya minta udaranya itulah yang diberikan ke MRT. Jadi koefisien lantai bangunan (KLB) itu terjadi karena MRT. Jadi, MRT harus dapat kesempatan monetizing sebagian value bukan semuanya untuk MRT,” katanya.
Menurut Direktur Eksekutif Institut Studi Transportasi (Instran) Deddy Herlambang, jika TOD sudah terbangun dan beroperasi, maka tidak tertutup kemungkinan MRT bisa lepas dari subsidi.
“Di Jepang juga tanpa subsidi bisa jalan karena memang mereka jualan TOD. Pemda DKI dan MRT kalau jualan TOD, lalu komersial, iklannya jalan dan sedikit demi sedikit mengurangi subsidi,” ujar Deddy.
