Menilik Strategi Pemerintah Singapura Dorong Kepemilikan Rumah Lewat HDB

Singapura memiliki tingkat kepemilikan rumah yang mencapai hampir 90% jumlah penduduk. Tingginya angka itu tak terlepas dari kebijakan perumahan publik yang telah dibangun pemerintah sejak 1960 melalui Housing and Development Board (HDB).

Provost’s Chair Professor di Department of Real Estate, National University of Singapore (NUS) Business School, Sing Tien Foo, mengatakan salah satu faktor penting dalam kebijakan perumahan adalah menentukan keterjangkauan berdasarkan tingkat pendapatan masyarakat.

Keterjangkauan perumahan dapat diukur melalui sejumlah indikator, antara lain price-to-income ratio, rental-to-income ratio, dan housing cost-to-income ratio.

Dengan kata lain, pendapatan menjadi salah satu faktor penting karena pemerintah perlu menentukan kelompok masyarakat yang menjadi sasaran kebijakan perumahan publik.

"Apakah kita ingin menyediakan perumahan untuk 25% kelompok pendapatan terbawah, 50%, atau 80% penduduk? Hal ini akan memengaruhi bagaimana kebijakan perumahan publik dijalankan," kata Sing dalam sesi diskusi di NUS Business School, Singapura, Rabu (7/10). 

Skema ukur price-to-income ratio menjadi salah satu indikator untuk melihat keterjangkauan harga rumah. Di Singapura, rasio harga rumah terhadap pendapatan median untuk perumahan publik sekitar 4,7 kali. Artinya, harga rumah berkisar antara 4,7 kali pendapatan tahunan. Sementara untuk perumahan swasta, rasio tersebut mencapai sekitar 13,7 kali.

Sebagai perbandingan, price-to-income ratio di Ho Chi Minh City, Vietnam, mencapai sekitar 32,5 kali. Sementara Shenzhen sekitar 35 kali, Beijing 29 kali, Shanghai 24 kali, dan Hong Kong 26,5 kali.

Adapun di Jakarta, rasio harga terhadap pendapatan untuk rumah tapak atau single-family housing sekitar 25,9 kali. Sementara untuk apartemen atau multifamily housing sekitar 8,3 kali.

Menurut Sing, angka itu menunjukkan adanya tantangan keterjangkauan perumahan, terutama ketika harga rumah dibandingkan dengan pendapatan masyarakat.

Namun, ia mengatakan persoalan perumahan tidak hanya berkaitan dengan harga. Kualitas hunian dan ruang hidup yang tersedia juga perlu diperhatikan.

Perumahan Publik untuk Mayoritas Penduduk

Sing mengatakan pendekatan Singapura berbeda dengan banyak negara yang umumnya menargetkan perumahan publik kepada masyarakat berpendapatan rendah.

Di sebagian besar negara, perumahan publik biasanya ditujukan kepada sekitar 20% rumah tangga dengan pendapatan terbawah. Sementara di Singapura, sekitar 80% penduduk tinggal di perumahan publik.

"Singapura merupakan sebuah outlier," ujarnya. 

Ketersediaan hunian di Singapura ditopang oleh Housing and Development Board (HDB), lembaga pemerintah yang bertanggung jawab merencanakan dan membangun perumahan publik. 

Menurut Sing, terdapat tiga karakteristik utama dalam kebijakan perumahan publik Singapura. Pertama, adanya lembaga perumahan nasional yang kuat dan secara khusus menangani perumahan publik. 

Kedua, HDB menerapkan pendekatan menyeluruh atau total approach to housing, mulai dari perencanaan, regulasi, desain, pembangunan, alokasi, pengelolaan hingga pemeliharaan. Namun, fungsi pemeliharaan kemudian dialihkan kepada town council pada 1990. 

Ketiga, adanya dukungan pemerintah yang kuat terhadap kebijakan perumahan.

Saat ini, sekitar 84% penduduk Singapura tinggal di perumahan HDB, sementara tingkat kepemilikan rumah hampir mencapai 90%. 

Sing mengatakan salah satu mekanisme dalam sistem perumahan Singapura adalah penyediaan rumah dengan harga di bawah harga pasar. Selain itu, pemerintah menerapkan bantuan yang disesuaikan dengan tingkat pendapatan.

Masyarakat berpendapatan lebih rendah menerima bantuan yang lebih besar, sedangkan subsidi berkurang seiring meningkatnya pendapatan.

Dalam skema yang dipaparkan Sing, keluarga dengan pendapatan di bawah S$1.500 atau Rp 20,97 juta (kurs Rp 13.980 per S$) dapat memperoleh bantuan hingga S$120.000 atau Rp 1,67 miliar ketika membeli rumah.

Sementara keluarga dengan pendapatan S$9.000 atau Rp 125,8 juta hingga S$16.000 atau Rp 223,6 juta masih dapat membeli perumahan, tetapi tidak memperoleh subsidi dengan tingkat yang sama seperti kelompok berpendapatan lebih rendah.

Dengan demikian, kebijakan perumahan Singapura tidak hanya ditujukan kepada kelompok masyarakat berpendapatan rendah. Kelompok berpendapatan lebih tinggi tetap dapat memenuhi kebutuhan perumahannya melalui pasar swasta.