7 Poin Perpres Terbaru Soal IKN, Atur HGU 190 Tahun hingga Harga Tanah

Presiden Joko Widodo telah menandatangani Peraturan Presiden Nomor 75 Tahun 2024 tentang Percepatan Pembangunan Ibu Kota Nusantara pada 11 Juli lalu. Beleid yang terdiri dari 14 pasal itu memuat aturan turunan sebagai landasan dalam percepatan pembangunan IKN Nusantara. 

Dalam salinan dokumen dijelaskan, Perpres dibuat untuk memberi panduan pelaksanaan turunan dari Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2023 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 3 Tahun 2022 tentang lbu Kota Negara. Secara spesifik, Perpres tersebut dikeluarkan Jokowi untuk mengakomodir kepentingan dunia usaha yang ingin terlibat dalam pembangunan IKN. 

“Bahwa untuk mewujudkan pemenuhan penyediaan layanan dasar dan/atau sosial serta fasilitas komersial, serta mendorong keterlibatan pelaku usaha pelopor dalam rangka percepatan pembangunan Ibu Kota Nusantara diperlukan peran dan kebijakan pemerintah,” tulis Jokowi dalam aturan terbaru seperti dikutip Senin (15/7).  

Melalui Perpres percepatan pembangunan IKN, Jokowi mengeluarkan kebijakan yang memberi kepastian hukum pada investor yang ingin berinvestasi. Beberapa poin yang dibahas adalah insentif untuk pelaku usaha pelopor hingga Harga dan alokasi penggunaan tanah. 

Perpres juga secara terbuka menjelaskan batas Waktu penggunaan hak guna usaha (HGU) tanah di IKN yang bisa dimanfaatkan investor. Merujuk ketentuan terbaru, pemerintah memberikan HGU maksimal 190 tahun kepada para investor. 

Apa saja poin yang dibahas lebih lanjut dalam Perpres? 

Poin Perpres Percepatan Pembangunan IKN

1. Ekosistem Kawasan Inti IKN

Merujuk Pasal 2 Perpres Nomor 75 disebutkan bahwa  pelaksanaan percepatan pembangunan IKN bertujuan untuk membentuk ekosistem kota layak huni khususnya di Kawasan Inti Pusat Pemerintahan (KIPP). Pembangunan yang dimaksud meliputi penyediaan dan pengelolaan layanan dasar dan sosial serta fasilitas komersial.

Layanan dasar yang menjadi garis Utama IKN meliputi hunian, Kesehatan, Pendidikan, sosial dan budaya, energi dan listrik, telekomunikasi dan digital, transportasi dan air minum. Fasilitas lain adalah sanitasi, pemakaman, ruang terbuka hijau serta fasilitas keagamaan. 

Adapun fasilitas komersial yang menunjang pembangunan Kawasan inti IKN adalah hotel, pusat perbelanjaan dan toko, restoran dan pusat rekreasi atau hiburan.

2. Pembiayaan Pembangunan Fasilitas IKN

Pembangunan layanan dasar dan layanan komersial di IKN dapat berasal dari dua sumber. Pertama adalah dari anggaran pendapatan belanja negara atau APBN yang dilaksanakan berdasar ketentuan. 

Asal pendanaan kedua bisa dari sumber lain yang sah. Untuk sumber lain ini maka penyediaan layanan dilakukan melalui penunjukan langsung. 

3. Pemberian Insentif Investor IKN

Dalam hal pelibatan pihak lain di luar kementerian dan Lembaga negara untuk pembangunan IKN, selanjutnya pemerintah menyediakan insentif. Pemberian insentif ini diatur dalam Pasal 3. 

Pemberian insentif dan fasilitas perizinan berusaha diberikan oleh Otorita Ibu Kota Nusantara. Insentif juga dapat diberikan oleh kementerian dan Lembaga negara atau pemerintah daerah sesuai dengan ketentuan perundang-undangan. 

Secara lebih spesifik, Jokowi juga menyatakan bahwa Kepala Otoritas berhak menetapkan pelaku usaha pelopor yang bisa terlibat dalam percepatan pembangunan. Dalam Pasal 5 ayat (2) disebutkan bahwa pelaku usaha pelopor adalah mereka yang telah menandatangani letter of intent dengan OIKN. 

Meski begitu terdapat jangka Waktu yang perlu dipenuhi pelaku usaha pelopor untuk memulai investasi di IKN.  Perpres mensyaratkan pelaku usaha pelopor yang mendapatkan insentif harus sudah memulai pembangunan di IKN paling lama 5 tahun sejak berlakunya UU Nomor 21 tahun 2023 atas perubahan UU IKN. 

4. Harga Tanah di IKN

Mengenai penggunaan tanah di IKN, otoritas sebagaimana ditetapkan dalam Pasal 6 memiliki kewenangan dalam menetapkan Harga tanah di IKN. Harga tanah dibedakan menjadi dua yaitu untuk pengelolaan aset dalam pengawasan (ADP) IKN dan untuk investasi di IKN. 

Dalam menentukan harga tanah, Otoritas menetapkan zona penilaian tanah yang mengacu pada perhitungan nilai tanah oleh penilai publik. Nilai tanah yang ditetapkan OIKN, menjadi acuan kementerian agraria untuk menentukan zona nilai tanah. 

Selanjutnya kementerian yang mengurus soa agraria wajib mempublikasi zona nilai tanah yang dibuat. Adapun kontribusi atas pengelolaan aset oleh OIKN kepada pelaku usaha pelopor dikenakan tarif Rp 0 dan bisa dibayar secara angsuran. 

5. Pengusahaan Tanah IKN

Mengenai penguasaan tanah di IKN, Jokowi memberi dua garis besar. Pada Pasal 8 disebutkan pengusahaan tanah yang masuk aset dalam pengawasan (ADP) oleh masyarakat bisa berasal dari pelepasan Kawasan hutan secara fisik paling singkat 10 tahun. Penguasaan tanah harus dilakukan dengan itikad baik dan dibuktikan dengan Riwayat penguasaan. 

Inventarisasi penguasaan tanah oleh masyarakat dilakukan oleh tim terpadu. Tim ini dibentuk dan diketuai langsung oleh Kepala OIKN. Adapun anggota tim juga berasal dari kementerian terkait. 

"Penanganan permasalahan penguasaan tanah ADP oleh masyarakat diberikan per bidang tanah sesuai hasil inventarisasi dan identifikasi," tulis Perpres. 

Dalam hal ganti rugi, tim terpadu akan melihat kondisi tanah, ruang atas dan Bawah tanah, bangunan, tanaman, dan benda yang berkaitan dengan tanah. Adapun pergantian diberikan dalam bentuk uang, tanah pengganti, pemukiman Kembali dan entuk lain yang disetujui kedua belah pihak. 

Dalam hal tidak terjadi kesepakatan atas penanganan permasalahan penguasaan tanah ADP oleh masyarakat, dapat dilakukan konsinyasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Adapun penanganan dalam permasalahan bersumber dari APBN. 

6. Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Guna Bangunan (HGB) di IKN

Mengenai penggunaan tanah di IKN, dalam Pasal 9 Jokowi menyatakan bahwa OIKN memberi jaminan kepastian hukum hak atas anak. HGU diberikan dalam siklus pertama dan dapat diperpanjang pada siklus kedua. Satu siklus hak guna usaha paling lama 95 tahun. 

Adapun hak guna bagunan (HGB) diberikan paling lama 80 tahun untuk satu siklus dan dapat diperpanjang untuk siklus kedua maksimal 80 tahun. Selanjutnya juga ada ketentuan mengenai hak pakai maksimal 80 tahun dan diperpanjang maksimal 80 tahun. 

Pemberian hak atas tanah dilakukan oleh kementerian terkait berdasarkan permohonan OIKN. Selanjutkan dilakukan evaluasi kepada para pelaku usaha yang mendapatkan hak atas tanah setelah lima tahun pertama. 

7. Pemanfaatan Infrastruktur IKN

Selain mengatur mengenai tanah dan pemberian insentif, Perpres yang diterbitkan Jokowi juga mengatur mengenai pemanfaatan infrastruktur yang telah disiapkan di IKN. Pada Pasal 11 disebutkan bahwa pengelolaan infrastruktur oleh OIKN dituangkan dalam berita acara. 

OIKN bertanggung jawab mengalokasi anggaran biaya operasional, pemeliharaan, dan perawatan infrastruktur. Pengelolaannya pun bisa dialihkan oleh OIKN kepala kementerian atau oleh pengelola yang ditunjuk. 

Hal lain yang diatur adalah pemanfaatan lereng atau galian yang terbentuk akibat pembuatan jalan. Merujuk pasal 12 galian tersebut menjadi bagian dari alokasi tanah yang sudah diberikan. Para investor juga dapat memanfaatkan lereng yang menjadi dampak dari pembangunan.