Pelemahan Likuiditas Membayangi Langkah Alam Sutera

Penulis: Hari Widowati

Senin 17/9/2018, 17.27 WIB

Moody's memprediksi likuiditas Alam Sutera tak mencukupi untuk membayar obligasi US$ 235 juta yang akan jatuh tempo tahun 2020. Gejolak di pasar keuangan menyulitkan upaya pencarian dana eksternal.

Properti
123rf.com | pogonici

Pelemahan nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS) dan kenaikan suku bunga mulai memukul perusahaan pengembang properti. Lembaga pemeringkat Moody's Investor Service memperingatkan PT Alam Sutera Realty Tbk akan menghadapi masalah pembiayaan kembali (refinacing) utang valas yang akan jatuh tempo pada Maret 2020 senilai US$ 235 juta. Likuiditas perusahaan diprediksi melemah dalam 12-18 bulan ke depan.

Pada 12 September lalu, Moody's menegaskan peringkat B2 untuk Grup Alam Sutera maupun senior notes yang diterbitkan oleh Alam Synergy Pte Ltd yang akan jatuh tempo 2020 dan 2022. Namun, Moody's merevisi prospek (outlook) peringkat utang tersebut dari "Stabil" menjadi "Negatif".

Anda Belum Menyetujui Syarat & Ketentuan
Email sudah ada dalam sistem kami, silakan coba dengan email yang lainnya.
Alamat email Anda telah terdaftar
Terimakasih Anda Telah Subscribe Newsletter KATADATA
Maaf Telah terjadi kesalahan pada sistem kami. Silahkan coba beberapa saat lagi
Silahkan mengisi alamat email
Silahkan mengisi alamat email dengan benar
Masukkan kode pengaman dengan benar
Silahkan mengisi captcha

Wakil Presiden dan Analis Senior Moody's Jacintha Poh mengatakan, revisi prospek Alam Sutera mencerminkan ekspektasi Moody's terhadap pelemahan likuiditas perusahaan yang akan terjadi secara signifikan dalam 12-18 bulan ke depan. "Alam Sutera menghadapi potensi risiko pembiayaan karena belum memiliki rencana konkrit untuk surat utang yang akan jatuh tempo pada 2020."

Alam Sutera menghadapi tantangan untuk masuk ke pasar finansial di tengah pelemahan nilai tukar rupiah dan kenaikan suku bunga pinjaman. Perseroan memiliki kas dan setara kas sebesar Rp 904 miliar per 30 Juni 2018. Sementara itu, Moody's memperkirakan perseroan bisa mengumpulkan kas Rp 1 triliun-Rp 1,7 triliun dari operasinya dalam 12-18 bulan ke depan.

Alam Sutera membutuhkan dana sekitar Rp 3,5 triliun dengan imbal hasil hingga jatuh tempo atau yield to maturity sebesar 11% untuk refinancing utang yang akan jatuh tempo tahun 2020.

Meski begitu, Moody's menilai kinerja Alam Sutera tetap sehat karena didukung oleh penjualan lahan kepada China Fortune Land Development Co Ltd (CFLD), penyerapan proyek Lloyds di Alam Sutera yang mencapai lebih dari 90%, dan penjualan lahan komersial di Alam Sutera.

Kontribusi dari ketiga segmen tersebut mencapai Rp 2,4 triliun dari total marketing sales perseroan per Juni 2018 sebesar Rp 3 triliun. Alam Sutera diprediksi mampu mencapai target marketing sales tahun ini Rp 4 triliun, melampaui ekspektasi Moody's sebesar Rp 3,3 triliun.

Namun, Moody's juga memberikan catatan bahwa indikator keuangan Alam Sutera akan melemah dalam 12-18 bulan ke depan. Sebab, rasio utang yang disesuaikan terhadap EBITDA (adjusted debt/homebuilding EBITDA) mencapai sekitar 3,9 kali dan rasio laba usaha terhadap biaya bunga (homebuilding EBIT/interest expense) sekitar 3,8 kali per Juni 2018.

Menurut Poh, prospek peringkat Alam Sutera bisa kembali stabil jika sukses membiayai kembali utang obligasi yang akan jatuh tempo Maret 2020 sebesar US$ 235 juta. Selain itu, mampu mengeksekusi rencana bisnisnya, khususnya penjualan lahan kepada CFLD, dan mempertahankan indikator keuangan seperti adjusted debt/homebuilding EBITDA di bawah 5 kali dan adjusted homebuilding EBIT/interest expense di atas 2 kali.

Sekretaris Perusahaan Alam Sutera Tony Rudiyanto mengatakan, perseroan telah melakukan lindung nilai (hedging) untuk mengatasi risiko depresiasi rupiah terhadap utang dolar yang dimiliki perusahaan. "Posisi obligasi dolar perusahaan saat ini sebesar US$ 480 juta sedangkan hedging yang kami beli lebih dari US$ 480 juta," kata Tony dalam Investor Summit 2018, beberapa waktu lalu.

Utang yang diterbitkan Alam Synergy Pte Ltd tersebut terdiri atas senior notes senilai US$ 235 juta yang akan jatuh tempo 2020 dan senior notes senilai US$ 245 juta yang akan jatuh tempo pada 2022. Obligasi dalam dolar AS tersebut diterbitkan untuk pembelian tanah karena utang bank tidak diperbolehkan untuk pembelian tanah.

Pada semester I 2018, Alam Sutera membukukan rugi kurs Rp 285,84 miliar dibandingkan dengan laba kurs pada semester I 2017 sebesar Rp 33,48 miliar. Menurut Tony, kerugian ini merupakan kerugian non-tunai dan belum direalisasikan.

Untuk refinancing, perseroan masih memiliki waktu yang cukup karena jatuh tempo obligasinya dua tahun lagi. "Perusahaan berencana melakukan refinancing untuk obligasi tahun 2020 tetapi kondisi saat ini refinancing cost cukup mahal," kata Tony.

Ia menambahkan, imbal hasil atau yield obligasi dolar yang diminati investor luar negeri saat ini tinggi. Padahal, kupon obligasi yang dimiliki perusahaan sekarang sebesar 6,95% dan 6,625%. Oleh karena itu, Alam Sutera memilih melakukan refinancing tahun depan. Perseroan juga memiliki aset cadangan lahan (landbank) seluas 2.200 hektare (ha) dengan nilai sekitar Rp 30 triliun yang lebih dari cukup untuk menjamin utang-utangnya.

Tony mengatakan, perseroan tetap berhati-hati dalam berinvestasi. Alam Sutera menahan pembelian lahan karena landbank yang dimiliki masih banyak. Perusahaan juga tidak memulai investasi gedung baru karena saat ini pasar gedung perkantoran masih kelebihan pasokan. Saat ini Alam Sutera memasarkan gedung perkantoran setinggi 50 lantai bernama The Tower, dengan nilai penjualannya diperkirakan Rp 2,3 triliun.

Masih Rentan

Dalam peluncuran Indonesian Property Chartbook pada 4 September lalu, Moody's juga menyebutkan sektor properti di Indonesia masih akan menghadapi tantangan pada 2019. "Meskipun permintaan terhadap properti pulih, pelemahan rupiah, kenaikan suku bunga, dan risiko politik menjelang Pemilu 2019 dapat menahan minat calon pembeli properti," kata Poh.

Sejumlah pengembang melakukan promosi besar-besaran untuk proyek yang baru diluncurkan. Mereka juga memangkas persediaan. Kondisi ini diprediksi akan membuat pertumbuhan prapenjualan (marketing sales) tidak terlalu tinggi.

Moody's juga memperkirakan para pengembang di Indonesia akan menunjukkan likuiditas yang lemah dalam 12 bulan ke depan. Lima dari delapan pengembang menunjukkan kondisi kas yang tidak mencukupi untuk menutup pembayaran utang jangka pendek.

Meski begitu, sebagian besar utang jangka pendek adalah utang dalam rupiah di mana para pengembang biasanya memiliki rekam jejak yang baik untuk memperpanjang kembali utang tersebut.

Fitch Ratings juga menyoroti kerentanan para pengembang di Indonesia terhadap depresiasi rupiah. Rata-rata porsi utang dalam dolar AS mencapai 50% dari total utang pengembang.

Seperti ditulis D-Inside, PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) merupakan perusahaan properti yang paling rentan terpukul akibat depresiasi rupiah. Pada akhir tahun lalu, perseroan hanya memiliki kas valas senilai US$ 13 juta sedangkan beban pembayaran bunga utangnya tahun ini US$ 65 juta.

Fitch juga menyebutkan Alam Sutera memiliki kas valas sebesar US$ 8 juta pada akhir 2017 sedangkan beban bunga yang harus dibayar sekitar US$ 33 juta. Namun, Fitch menilai Alam Sutera memiliki perjanjian lindung nilai (hedging) yang mencukupi untuk membayar pokok utang obligasi dolarnya.