Kami Tunda Pengembangan TOD, Fokus Selesaikan Konstruksi Kereta Cepat
PT Kereta Cepat Indonesia China (KCIC) awalnya berencana mengembangkan kawasan transit oriented development atau TOD seiring proses konstruksi jalur kereta cepat Jakarta-Bandung. KCIC menyiapkan ratusan hektare di empat stasiun untuk dibangun kota terpadu.
Kawasan TOD yang terdiri dari kompleks perumahan, perkantoran, perhotelan, hingga pusat ritel ini digadang-gadang menjadi pemasukan potensial bagi KCIC. Namun biaya investasi kereta cepat diperkirakan membengkak hingga Rp 27 triliun. Pemerintah terpaksa mengambil dana dari APBN sebagai suntikan modal kepada konsorsium.
Saat ini, KCIC akan berfokus mengejar target operasi kereta cepat di Juni 2023. Pengembangan kawasan TOD terpaksa ditunda karena ketiadaan modal. Sebagai gantinya, KCIC hendak mengembangkan properti di area yang lebih kecil untuk memanfaatkan lahan yang sudah diakuisisi.
"Kami akan kembangkan properti yang mendukung perkembangan stasiun. Misalnya untuk ritel dan rumah sakit," kata Direktur Utama KCIC Dwiyana Slamet Riyadi, Rabu dua pekan lalu. "Setelah ada sumber pendanaan lain untuk pengembangan, kami lari lagi ke TOD."
Lalu, bagaimana masa depan pengembangan kawasan terpadu di sepanjang jalur kereta cepat? Apa strategi KCIC untuk mewujudkan pendapatan non-tiket seperti yang direncanakan di awal? Berikut ini petikan wawancara khusus Katadata.co.id dengan Dwiyana.
Ikuti Liputan Khusus Kereta Cepat Lainnya:
Bagaimana rencana pengembangan kawasan TOD di setiap stasiun kereta cepat?
Saat ini pemerintah meminta agar kami fokus menyelesaikan konstruksi kereta cepat sampai bisa beroperasi. Itu tidak mudah, walaupun perkembangannya sudah sampai 79 %. Kemarin Pak Presiden Jokowi datang ke tunnel dua untuk memastikan. Walaupun ada kendala geologi, tetap harus diselesaikan.
Terkait TOD, kami melihat ini identik dengan pengembangan properti yang masif di kawasan stasiun. Kami awalnya merencanakan hampir 250 hektare di setiap stasiun. Saat ini, kami harus sampaikan apa adanya bahwa terkait itu kita hold dulu.
Jadi pengembangan TOD akan ditunda?
Ya. Saat ini kami berfokus ke pengembangan properti yang mendukung stasiun di atas lahan yang sudah kami akuisisi. Misalnya, di Stasiun Halim, kami punya lahan 2,6 hektare, sewa dari TNI AU selama 50 tahun. Itu yang kami kembangkan.
Berapa harga sewa tanah di Halim?
Sekitar Rp 1,4 triliun ke kas negara. KCIC itu setoran ke negara hampir Rp 3,5 triliun, baik berupa pajak, sewa barang milik negara dan lain sebagainya.
Kenapa KCIC memutuskan menunda pengembangan TOD?
Karena masalah pendanaan. Harus dipahami, ini adalah railway project, bukan TOD project. Railway project turunannya TOD project, bukan kebalikannya. Jadi tetap jalur kereta harus jadi skala prioritas. Pengembangan TOD bukan dihentikan, tetapi ditunda. Rencana yang dibuat di Stasiun Halim, Karawang, Tegalluar, Walini, itu tetap ada. Tetapi belum menjadi fokus saat ini dan akan dikembangkan pada tahap selanjutnya.
Bagaimana konsep pengembangan properti di setiap stasiun?
Kami akan mengembangkan properti di stasiun yang lahannya sudah kami kuasai. Memang tidak besar. Di Halim ada 2,6 hektare, di Tegalluar 7,2 hektare, di Karawang sekitar tiga hektare. Konsepnya, kami kembangkan properti yang mendukung perkembangan stasiun. Misalnya untuk ritel dan rumah sakit. Berikutnya, kami lari lagi ke TOD. Bagaimanapun, TOD potensi bisnis yang menarik.
Bagaimana rencana pendanaan investasi properti?
Kalau tergantung hasil review atas feasibility study (FS), di dalam FS disebutkan berapa ekuitas yang kami harus setor. Atau, berapa besar dari mitra kalau akan menggandeng mitra, atau berapa besar pinjaman dari bank. Yang paling penting adalah kami bisa mendapatkan keuntungan atas pengembangan itu semua. Jadi kemungkinan makin terbuka luas.
Ada syarat khusus untuk jadi mitra?
Siapapun yang kami pilih adalah mitra yang memiliki tiga hal: pasar, duit, dan kompetensi. Kami lakukan beauty contest saja, pasti banyak perusahaan di Indonesia yang tertarik. Sampai hari ini sudah banyak proposal yang masuk. Kami bikin MoU, termasuk dengan beberapa pengembang di Bandung dan Jakarta.
Siapa saja yang sudah tertarik?
Nanti kalau sudah pasti kami sebut nama kerja sama dengan siapa. Banyak banget, semua orang tertarik untuk pengembangan.
Khusus Halim, bagaimana konsepnya?
Halim Superblock itu akan jadi seamless connectivity antara stasiun kita dengan LRT dan moda transportasi lain. Propertinya akan terdiri dari healthcare service, kawasan ritel, office, dan MICE.
Dominasi propertinya dalam bentuk perumahan atau fasilitas lain?
Saat ini lebih banyak properti untuk mendukung pelayanan stasiun. Hotel pun bukan tipe resort. Hotel yang kita kembangkan memang yang mendukung pelayanan stasiun. Ritel pun konsepnya berbeda dengan mal ritel seperti di pusat-pusat kota.
Rumah sakit sudah ada yang berminat?
MoU sudah, sudah banyak yang minat. Tenang saja. Kenapa saya bisa ngomong rumah sakit dan lain-lain, ada lah.
Pemain lokal semua atau mayoritas investor asing?
Yang pasti, pembicaraan kami dengan mitra lokal. Bahwa mereka ada investor dari luar, itu kan urusan mereka.
Artinya tidak harus melibatkan BUMN?
Prioritas BUMN
Berapa perkiraan investasi di Halim?
Pengembangan properti di Halim itu sekitar Rp 2 triliun. Tapi masih kita review lagi. Ini juga belum kami ajukan ke pemegang saham dan dewan komisaris.
Bagaimana dengan rencana pengembangan di Stasiun Padalarang?
Padalarang sementara belum ada rencana. Tanahnya milik PT Kereta Api Indonesia (KAI) dan sudah ada pengembang di sekitarnya. Kami dan KAI sudah ada pembahasan. Lahan di Padalarang itu terbatas jadi sulit untuk mengembangkan TOD. Yang kami lakukan sekarang adalah bekerja sama dengan KAI dan Pemprov Jawa Barat serta Pemkab Bandung Barat untuk mengembangkan Stasiun Padalarang secara terpadu.
Tidak hanya stasiun kereta cepat saja, karena KAI juga punya stasiun di situ. Nanti akan ada feeder dari dan ke Kota Bandung.
Jadi seperti kereta bandara?
Iya seperti itu. Kami masih butuh dukungan dari semua pihak. Konteks saat ini kami mencoba menata kawasan Padalarang, belum pengembangan TOD. Tapi kami tetap paralel berdiskusi dengan beberapa perusahaan pengembang di sana, salah satunya pengembang Kota Baru Parahyangan (KBP). Mereka ingin ada jalan akses langsung dari KBP ke Stasiun Padalarang.
Gubernur Jawa Barat Ridwan Kamil sempat menyinggung akan mengajak KAI untuk membangun TOD di Stasiun Bandung. KCIC ada pembicaraan ke sana?
Kalau ke Bandung enggak dong, itu biar KAI. KAI dan kami kan bapak sama anak, enggak boleh rebutan porsinya masing-masing.
Dengan perubahan konsep dari TOD ke properti ini, apakah akan mengganggu skema revenue stream KCIC?
Mengurangi iya, tapi mengganggu tidak.
Mengurangi seberapa signifikan?
