Apartemen di Bogor Naik Pesat, Peluangnya Melebihi Rumah Tapak?
Kabupaten Bogor dan Kota Bogor ternyata memiliki tren yang cukup berbeda ketimbang wilayah-wilayah lain di Jabodetabek. Pada umumnya, rumah tapak menjadi incaran utama pemburu properti karena kebanyakan orang Indonesia masih berpikir memiliki tanah dan Sertifikat Hak Milik (SHM) lebih penting ketimbang tinggal di hunian dengan Hak Guna Bangunan (HGB).
Persepsi ini membuat pertumbuhan harga rumah tapak di kebanyakan wilayah berkembang jauh lebih pesat dibandingkan dengan apartemen. Namun demikian, ada tiga wilayah yang justru mengalami tren berbeda. Perkembangan harga apartemen di tiga wilayah ini jauh lebih berkembang, dua di antaranya ialah Kabupaten Bogor dan Kota Bogor.
Sepanjang tahun lalu, Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor dan Kota Bogor berada di bawah Kabupaten Tangerang, tapi jauh lebih tinggi dibanding Jakarta Pusat.
Meskipun demikian, tren di Kabupaten Bogor dan Kota Bogor cukup berbeda. Indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor cenderung stagnan, sementara indeks harga apartemen di Bogor terus naik.
Apartemen di Kota Bogor
Pasar properti di Kota Bogor sepanjang empat tahun terakhir memang cukup unik. Indeks harga apartemen sempat jatuh terpuruk pada kuartal pertama (Q1) 2018, tapi langsung melejit dan tak pernah terkalahkan oleh kenaikan indeks harga rumah tapak di Kota Bogor.
Indeks harga apartemen di Kota Bogor lebih fluktuatif ketimbang rumah tapak, tapi fluktuasinya hampir beriringan.
Ketika pertama kali pandemi Covid-19 masuk ke Indonesia pada kuartal kedua (Q2) 2020, Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat harga properti gabungan di Kota Bogor secara kuartalan atau quarter-on-quarter (QoQ) sebesar 0,6 persen. Pada saat bersamaan, Indeks harga apartemen naik 0,4 persen dibanding kuartal sebelumnya dan rumah tapak stagnan.
Kuartal selanjutnya, indeks harga apartemen di Kota Bogor sempat turun 0,4 persen secara kuartalan, tapi langsung melejit hingga 7,6 persen selama dua kuartal berturut-turut (kuartal keempat 2020 dan kuartal pertama 2021). Sementara, indeks harga rumah tapak di Kota Bogor hanya mampu naik sebesar 6,1 persen pada kuartal keempat (Q4) 2020 dibanding kuartal sebelumnya, kemudian anjlok hingga 4,1 persen pada kuartal pertama (Q1) 2021 secara kuartalan.
Secara tahunan atau year-on-year, indeks harga apartemen di Kota Bogor pun melambung jauh. Pada saat indeks harga rumah tapak maksimal naik sebesar 12 persen secara tahunan pada kuartal keempat (Q4) 2020, indeks harga apartemen di Kota Bogor mampu melonjak hingga 15,2 persen pada kuartal pertama (Q1) 2021 dibanding tahun sebelumnya.
Dari sisi suplai, Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat beberapa kali lonjakan pembangunan apartemen di Kota Bogor, yakni pada kuartal ketiga 2017, kuartal kedua 2018, dan kuartal keempat 2019.
Pandemi Covid-19 sempat membuat suplai apartemen turun hingga 45,4 persen pada kuartal kedua 2020 secara kuartalan. Terjadi pemulihan lagi sebesar 11,6 persen pada kuartal keempat 2020 dibanding kuartal sebelumnya, tapi kembali jatuh hingga 5,8 persen pada kuartal pertama 2021 secara kuartalan.
Sementara suplai rumah tapak hanya dua kali booming, yakni pada kuartal ketiga (Q3) 2017 dan kuartal keempat (Q4) 2019. Puncaknya bersamaan dengan lonjakan pembangunan apartemen, tapi indeks suplai rumah tapak di Kota Bogor tidak mengalami fluktuasi separah apartemen.
Indeks suplai apartemen di Kota Bogor secara tahunan bisa mengalami kejatuhan hingga 88,2 persen, seperti yang terjadi pada kuartal keempat 2018. Sepanjang pandemi Covid-19, penurunan terparah berlangsung pada kuartal pertama 2021, yakni sebesar 40,6 persen dibanding tahun sebelumnya pada kuartal yang sama.
Dengan begitu, fluktuasi suplai tampaknya tidak begitu memengaruhi indeks harga apartemen di Kota Bogor. Justru dalam beberapa situasi, penurunan signifikan pada indeks suplai ikut menjatuhkan indeks harga apartemen di Kota Bogor, seperti yang terjadi pada kuartal pertama (Q1) dan kuartal keempat (Q4) 2018.
Walaupun demikian, selama ini indeks harga apartemen masih cenderung naik sehingga cukup prospektif di masa depan.
Apartemen di Kabupaten Bogor
Sementara itu, Kabupaten Bogor mengalami situasi yang agak berbeda. Baik indeks harga apartemen maupun indeks harga rumah tapak, sama-sama mengalami fluktuasi sepanjang empat tahun terakhir, tapi saling berkebalikan.
Indeks harga rumah tapak di Kabupaten Bogor sempat booming mulai kuartal keempat 2018 hingga mencapai puncaknya pada kuartal kedua 2019. Namun, langsung turun dan cenderung melambat pertumbuhannya. Bahkan, indeks harga rumah tapak di Kabupaten Bogor saat ini masih belum bisa menyaingi masa-masa booming pada awal 2019 lalu.
Sebaliknya, indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor anjlok pada masa booming rumah tapak. Akan tetapi, dengan cepat indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor mampu menyaingi indeks harga rumah tapak dan bertahan jauh di atas.
