Kepahlawanan di Balik Rumah Layak

Hari Pahlawan mengingatkan bahwa kemerdekaan diperjuangkan agar rakyat hidup bermartabat. Salah satu ukurannya adalah rumah yang layak, aman, sehat, dan terjangkau. Rumah bukan sekadar aset atau komoditas, melainkan ruang tumbuh anak, tempat keluarga membangun masa depan, dan fondasi kehidupan sosial-ekonomi.

Bagi banyak keluarga, memiliki rumah menjadi perjuangan panjang. Harga tanah dan bangunan, lokasi jauh dari pekerjaan, biaya transportasi, kualitas konstruksi, dan keterbatasan pembiayaan saling mengunci. Kebijakan kerap dirayakan melalui angka pembangunan atau fasilitas kredit. Padahal, pertanyaan mendasarnya ialah apakah keluarga mampu memperoleh dan mempertahankan rumah tanpa mengorbankan kebutuhan hidup lainnya.

Di sinilah kepahlawanan memperoleh makna baru. Pahlawan perumahan bukan hanya pekerja bangunan, pengembang, atau pejabat peluncur program. Melainkan, semua pihak yang menjaga kebijakan, tanah, anggaran, dan pembiayaan tetap berpihak pada tujuan publik. Kepahlawanan berarti menempatkan hak atas hunian layak di atas keuntungan jangka pendek.

Rumah Layak sebagai Nilai Publik

Public Value Theory yang dikembangkan Mark H. Moore (1995) menempatkan penciptaan nilai publik sebagai ukuran keberhasilan pemerintah. Program dan serapan anggaran tidak cukup; kebijakan harus menghasilkan manfaat bagi masyarakat, memiliki legitimasi, dan didukung kapasitas pelaksanaan. Dalam perumahan, nilai publik bukan sekadar jumlah unit, melainkan keterjangkauan, kelayakan, kepastian bermukim, akses pekerjaan dan layanan dasar, serta keberlanjutan lingkungan.

Ukuran keberhasilan perlu diubah. Rumah bersubsidi yang jauh dari pekerjaan, tanpa transportasi, air bersih, sekolah, atau layanan kesehatan belum tentu menghadirkan kesejahteraan. Rumah yang disalurkan tetapi ditinggalkan karena biaya hidup dan mobilitas tinggi juga bukan keberhasilan. Kebijakan harus dinilai dari pengalaman penghuni, bukan hanya laporan penyaluran.

Rahmawati, Samsura, dan van der Krabben (2025) dalam jurnal Land mengkaji pengaruh kebijakan tanah publik terhadap pembangunan perumahan formal oleh sektor swasta di Indonesia, khususnya land banking. 

Melalui analisis regulasi dan studi kasus Surabaya, penelitian tersebut menemukan bahwa ketidakjelasan aturan, lemahnya penegakan, dan diskresi kepatuhan dapat mendorong penahanan tanah swasta untuk spekulasi dan keuntungan, bukan penyediaan hunian terjangkau. Persoalan perumahan bukan semata kekurangan unit, tetapi juga tata kelola tanah dan distribusi manfaat.

Kebijakan perumahan harus menghubungkan tata ruang, penyediaan tanah, infrastruktur, pembiayaan, dan pengawasan. Badan Bank Tanah perlu dinilai dari kontribusinya menyediakan tanah bagi kepentingan umum, termasuk perumahan, bukan luas aset semata. Pemerintah daerah harus memastikan perizinan dan pemanfaatan ruang sesuai rencana tata ruang. Tanpa koordinasi dan penegakan, target pembangunan mudah menjadi angka administratif.

Dari Memperpanjang Utang ke Memperbaiki Tata Kelola

Pembiayaan jangka panjang dapat menurunkan cicilan bulanan, tetapi tidak otomatis membuat rumah terjangkau. Penilaian harus memperhitungkan harga, uang muka, bunga atau margin, biaya transaksi dan perawatan, serta ongkos perjalanan. Rumah yang jauh dari pekerjaan dan layanan dasar dapat menjadikan cicilan ringan sebagai beban total yang berat. Kebijakan tidak boleh sekadar memperpanjang tenor utang; struktur biaya dan lokasi hunian harus diperbaiki.

Kerangka regulasi telah memberi mandat. UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana diubah melalui UU Nomor 6 Tahun 2023, menegaskan tanggung jawab negara dalam penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman. PP Nomor 64 Tahun 2021 tentang Badan Bank Tanah menyediakan instrumen kelembagaan pengelolaan tanah, sedangkan PP Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang mengatur perencanaan, pemanfaatan, dan pengendalian ruang. Ketiga instrumen ini harus dibaca sebagai satu kesatuan: tanah tersedia, lokasi sesuai, dan hunian memenuhi kepentingan publik.

Namun, keberadaan regulasi belum menjamin pelaksanaan yang adil. Bank Tanah perlu memiliki prioritas, kriteria alokasi, dan mekanisme pemanfaatan yang transparan. Pemerintah daerah harus memastikan rencana tata ruang tidak menjadi formalitas perizinan, sementara pengembang wajib memenuhi ketentuan dan standar hunian. Tanpa keterbukaan data dan pengawasan, kebijakan yang dirancang untuk kepentingan umum dapat lebih menguntungkan pihak yang memiliki modal dan akses.

Akuntabilitas harus hadir sejak perencanaan hingga rumah dihuni. Data penerima harus akurat; lokasi mempertimbangkan pekerjaan, transportasi, dan layanan dasar; pengadaan terbuka; konstruksi diperiksa; dan hasil dievaluasi. Ukurannya meliputi keterhunian, kualitas bangunan, biaya rumah tangga, waktu tempuh, akses layanan, serta kemampuan penghuni mempertahankan rumah. 

Audit harus menguji manfaat, bukan hanya dokumen. Pejabat harus menolak penyimpangan alokasi; pengembang menjaga mutu; lembaga pembiayaan menilai kemampuan bayar; masyarakat, akademisi, dan media mengawasi distribusi manfaat.

Penutup

Menghormati pahlawan tidak cukup dengan mengenang pengorbanan. Cita-cita kemerdekaan diteruskan melalui kebijakan yang melindungi martabat rakyat. Tata kelola perumahan yang adil menuntut pengendalian spekulasi tanah, koordinasi antarlembaga, keterbukaan, penegakan aturan, dan anggaran yang menghasilkan hunian layak. Itulah kepahlawanan institusional: menjaga amanah publik dalam keputusan yang menentukan masa depan keluarga.

Pahlawan perumahan masa kini mungkin tak dikenal namanya: aparatur yang menjaga alokasi tanah, perencana yang menempatkan warga sebagai pusat kebijakan, pekerja yang menjaga mutu, pengembang yang bertanggung jawab, dan warga yang berani mengawasi. 

Rumah layak bukan hadiah, melainkan bagian dari kehidupan bermartabat. Memperbaiki tata kelola tanah, lokasi, pembiayaan, dan pengawasan—bukan sekadar memperpanjang utang—membuat kemerdekaan terasa di setiap rumah.