Colliers: Tenor KPR 40 Tahun Bisa Dongkrak Permintaan Apartemen

Rencana penerapan tenor Kredit Pemilikan Rumah (KPR) hingga 40 tahun dinilai dapat menjadi pendorong baru bagi pasar apartemen. Skema tersebut berpotensi memperluas akses kepemilikan, terutama bagi pembeli rumah pertama (first home buyer), seiring cicilan bulanan yang menjadi lebih ringan.

Kepala Departemen Riset Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan kebijakan itu berpotensi meningkatkan permintaan dari kalangan yang membeli properti untuk diri sendiri, alias end-user, apabila telah diimplementasikan secara penuh melalui regulasi.

"Kalau kebijakan tenor KPR sampai 40 tahun benar-benar diterapkan, bukan hanya sekadar rencana, kami melihat peluang kepemilikan apartemen bagi pembeli pertama akan semakin terbuka. Permintaan dari end-user juga berpotensi semakin menguat," kata Ferry dalam Colliers Virtual Media Briefing Q2 2026, Rabu (9/7).

Pasar apartemen kini tengah mengalami transisi. Jika sebelumnya didominasi investor, dalam beberapa tahun ke depan permintaan diperkirakan akan semakin didominasi oleh pembeli untuk dihuni sendiri (end-user). Di sisi lain, minat investor terus menurun karena apartemen dinilai tidak lagi menjadi instrumen investasi yang menjanjikan seperti beberapa tahun lalu.

Colliers memperkirakan dominasi end-user akan semakin kuat setelah 2027, didorong oleh meningkatnya kebutuhan hunian sekaligus berbagai insentif yang diberikan pemerintah maupun pengembang.

Unit studio masih menjadi tipe apartemen paling laris di pasar. Berdasarkan riset Colliers, pangsa penjualan unit studio meningkat sekitar 5% dibandingkan tahun sebelumnya dan kini menguasai sekitar 40% penjualan per proyek.

"Unit studio masih menjadi tipe yang paling diminati karena lebih terjangkau dan cicilan bulanannya lebih ringan," ujarnya.

Sementara itu, permintaan unit tiga kamar tidur (3BR) mulai meningkat sekitar 6%, didorong oleh kalangan profesional dan pembeli yang ingin meningkatkan kualitas huniannya (upgrader). Sebaliknya, penjualan unit satu kamar (1BR) dan dua kamar (2BR) mengalami penurunan.

Mayoritas Pembeli Pilih Unit Siap Huni

Sekitar 65% transaksi apartemen saat ini terjadi pada unit yang telah siap huni. Ferry menilai kondisi tersebut dipengaruhi oleh insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) yang mendorong pembelian unit siap huni.

"Hal ini menunjukkan pembeli semakin mengutamakan kepastian serah terima dibandingkan membeli proyek yang masih dalam tahap pembangunan," katanya.

Colliers juga menilai dampak penurunan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) terhadap pasar apartemen belum terlihat pada semester pertama tahun ini.

Di sisi lain, strategi pengembang juga mengalami perubahan. Ferry mengatakan developer kini lebih disiplin menjaga harga jual dan tidak lagi mengandalkan diskon besar-besaran untuk menarik konsumen.

Sebagai gantinya, pengembang menawarkan berbagai insentif seperti cashback, cicilan uang muka (down payment), bonus furnitur, hingga fleksibilitas pembayaran booking fee.

"Harga di atas kertas memang relatif tidak berubah, tetapi biaya efektif yang harus dikeluarkan pembeli menjadi lebih ringan karena adanya berbagai insentif," ujarnya.

Data Colliers menunjukkan harga penawaran apartemen di berbagai kawasan Jakarta relatif stabil sepanjang kuartal II 2025 hingga kuartal II 2026. Persaingan justru bergeser pada skema insentif yang diberikan kepada konsumen.

Persaingan paling ketat terjadi pada segmen apartemen menengah atas hingga premium. Sejumlah pengembang menaikkan booking fee karena yakin terhadap kualitas proyeknya, sementara sebagian lainnya justru menurunkan biaya masuk untuk memperluas pasar.

Menurut Ferry, kondisi tersebut menunjukkan bahwa pasar apartemen Jakarta tidak lagi bersaing pada level harga jual semata, melainkan pada value proposition atau nilai tambah yang ditawarkan kepada pembeli.

"Developer berusaha menjaga nilai aset jangka panjang sekaligus memberikan berbagai kemudahan agar pembeli tetap tertarik bertransaksi," katanya.