Harga Rumah di Jakarta Setara 26 Kali Pendapatan, Singapura Hanya 4,7 Kali

Harga rumah di Jakarta relatif tinggi jika dilihat berdasarkan skema price to income ratio atau perhitungan rasio pendapatan terhadap harga rumah. Berdasarkan data Urban Land Institute (ULI) dengan skema tersebut, indeks rumah tapak Jakarta mencapai 25,9 kali pendapatan rata-rata penduduk, lebih tinggi dibandingkan dengan rasio di Singapura yang hanya 4,7 kali.

Harga rumah tapak di Jakarta sebanding dengan 25,9 kali rata-rata pendapatan masyarakat per tahun. Sedangkan, rasio harga apartemen atau multifamily housing di Jakarta sekitar 8,3 kali pendapatan. 

Angka itu lebih tinggi dibandingkan perumahan publik Singapura atau Housing and Development Board (HDB), yang memiliki price-to-income ratio sekitar 4,7 kali dari pendapatan masyarakat. Adapun untuk perumahan swasta di Singapura, rasionya mencapai sekitar 13,7 kali pendapatan masyarakat.

Apakah hal itu berarti harga rumah di Jakarta lebih mahal?

Provost’s Chair Professor di Department of Real Estate, National University of Singapore (NUS) Business School, Sing Tien Foo, menjelaskan price-to-income ratio merupakan salah satu indikator yang umum digunakan untuk mengukur keterjangkauan perumahan. Indikator itu membandingkan harga rumah dengan pendapatan masyarakat.

“Pendapatan menjadi sangat penting karena dalam perumahan sosial atau perumahan publik, kita perlu menentukan kategori penduduk dan kelompok pendapatan mana yang menjadi sasaran,” kata Sing dalam sesi diskusi di NUS Business School di Singapura, Rabu (7/10). 

Menurut dia, perbandingan keterjangkauan rumah antarnegara maupun antarkota juga perlu melihat kelompok pendapatan yang menjadi sasaran kebijakan perumahan publik.

Jakarta dan Singapura Berbeda

Sing mengatakan Singapura menjadi salah satu contoh yang berbeda dibandingkan banyak negara lain dalam penyediaan perumahan publik. Pasalnya, 80% penduduk Singapura tinggal di perumahan publik. Sementara di banyak negara, perumahan publik umumnya ditujukan bagi kelompok masyarakat dengan pendapatan paling rendah, sekitar 20% rumah tangga terbawah.

“Di Singapura, sekitar 80% penduduk tinggal di perumahan publik,” ujarnya.

Kondisi itu membuat hanya kelompok masyarakat dengan pendapatan lebih tinggi yang lebih banyak memenuhi kebutuhan perumahannya melalui pasar swasta.

Sementara itu, Jakarta memiliki tantangan berbeda. Selain harga rumah, kualitas dan fasilitas hunian juga menjadi persoalan yang perlu diperhatikan.

“Bagaimana sebenarnya menyediakan perumahan berkualitas yang cukup terjangkau bagi masyarakat, terutama dari sisi ruang hidup yang mereka dapatkan?” kata Sing  

Salah satu faktor yang membedakan sistem perumahan Singapura adalah keberadaan HDB atau lembaga pemerintah yang bertanggung jawab merencanakan dan membangun perumahan publik. 

Melalui HDB, pemerintah menyedikan tanah, merancang kawasan hunian yang layak, dan menetapkan standar kualitas hidup yang tinggi dengan pendekatan terpusat dan sistematis. Bukan hanya membangun secara fisik, lembaga yang didirikan sejak 1960 ini menentukan instrumen kebijakan sosial dan urban yang dirancang agar berkelanjutan untuk jangka panjang. 

Saat ini mayoritas penduduk atau sebesar 80% populasi Singapura tinggal di flat atau hunian vertikal yang dibangun oleh HDB. Masyarakat yang telah membeli rumah HDB bukan berarti memiliki tanah atau bangunan selamanya. Sistem yang berlaku merupakan hak sewa properti alias leasehold property selama 99 tahun. 

Masa hak kepemilikan HDB di Singapura selama 99 tahun menjadi salah satu tantangan yang perlu diperhatikan pemerintah, terutama karena sejumlah perumahan dibangun sejak 1960-an dan kini mulai mendekati usia 60 tahun.

Sing mengatakan masa hak yang semakin pendek dapat memengaruhi nilai rumah. Menurut dia, masyarakat membeli rumah HDB dari pemerintah dengan masa hak selama 99 tahun. Setelah itu, rumah tersebut dapat diperjualbelikan kembali di pasar sekunder.

“Orang bisa menjual di pasar penjualan dengan harga yang tinggi, dan kemudian mengganti harga,” kata Sing.

Menurutnya, pemerintah perlu memperhatikan bagaimana nilai rumah akan berubah ketika masa hak kepemilikan semakin pendek. Sebab, semakin panjang masa hak yang tersisa, nilai suatu properti cenderung lebih tinggi.

Sementara itu di Indonesia, Badan Pusat Statistik mencatat backlog kepemilikan rumah atau backlog 1 sebesar 12,39% pada Maret 2026. Secara jumlah, backlog 1 pada 2026 mencapai 9,29 juta rumah tangga. Backlog kepemilikan rumah artinya jumlah keluarga yang belum memiliki rumah sendiri dan masih menumpang atau mengontrak.

Selain kepemilkian rumah, BPS mencatat backlog 2 yang menggambarkan rumah tangga yang belum menempati rumah layak sebesar 24,03% atau sekitar 18,01 juta rumah tangga. 

Namun, data BPS menunjukkan masih terdapat persoalan dalam sejumlah komponen rumah layak huni. Salah satunya, akses sanitasi layak. Persentase rumah tangga yang memiliki akses terhadap sanitasi layak meningkat dari 85,37% pada 2025 menjadi 86,37% pada 2026.

Dengan demikian, meski backlog kepemilikan maupun backlog rumah layak sama-sama menurun, data BPS menunjukkan persoalan perumahan Indonesia tidak hanya berkaitan dengan kepemilikan rumah. Kualitas dan kelayakan hunian masih menjadi tantangan, dengan persoalan yang mencakup sanitasi, akses listrik, hingga ketahanan bangunan.