Kota, Rumah, dan Kelas Menengah yang Kian Resah

Di tengah narasi target optimistis pertumbuhan ekonomi Indonesia, ada satu ironi yang semakin sulit diabaikan: kelas menengah yang selama ini menjadi motor konsumsi justru kian terdesak. Tidak hanya secara ekonomi tetapi juga dalam akses terhadap hunian di perkotaan. Kota mungkin terus tumbuh. Namun bagi kelas menengah, kota terasa semakin jauh.

Keresahan yang Tidak Lagi Sunyi

Data menunjukkan arah yang konsisten. Dalam beberapa tahun terakhir, data Databoks menunjukkan penurunan proporsi kelas menengah Indonesia, sementara kelompok di bawahnya membesar.

Pergeseran ini bukan sekadar perubahan komposisi sosial, melainkan sinyal melemahnya daya dorong konsumsi yang selama ini menopang ekonomi.

Keresahan ini juga tercermin dalam percakapan warga. Analisis social media listening Databoks terhadap puluhan ribu percakapan menunjukkan bahwa diskursus tentang kelas menengah didominasi oleh kekhawatiran. Narasi yang muncul berkaitan dengan tekanan biaya hidup, ketidakpastian pekerjaan, dan keterbatasan akses terhadap hunian .

Di media sosial, isu yang paling banyak dibicarakan adalah kesulitan memiliki rumah. Harga properti dan beban cicilan muncul sebagai tema berulang, menunjukkan bahwa krisis keterjangkauan telah menjadi pengalaman kolektif .

Ketika Rumah Menjauh, Kota Ikut Berubah

Kesenjangan antara aspirasi dan kapasitas pendapatan kian melebar. Kelas menengah kini mulai menyesuaikan ekspektasi.

Tekanan terhadap kelas menengah semakin terlihat dari pola hunian yang berubah. Ketika harga rumah di pusat kota semakin tidak terjangkau, pilihan yang tersisa adalah berpindah ke kawasan pinggiran.

Di sinilah perubahan kota mulai terlihat. Urban sprawl bukan sekadar ekspansi geografis, melainkan manifestasi dari keterbatasan sistem penyediaan hunian terjangkau di lokasi strategis. Hunian dibangun jauh dari pusat aktivitas ekonomi, sehingga tidak menjawab kebutuhan warga.

Ketidaksesuaian antara lokasi tempat tinggal dan lokasi kerja membuat hunian yang tersedia tidak selalu menjadi pilihan, meskipun secara harga tampak lebih terjangkau. Padahal, perpindahan ini membawa konsekuensi spasial. Waktu komuter bertambah, biaya transportasi meningkat, jejak karbon membesar, dan kualitas hidup menurun.

Tekanan yang Masuk ke Rumah Tangga

Tekanan ini tak berhenti di ruang kota. Ia masuk ke dalam struktur ekonomi rumah tangga. Indikatornya adalah meningkatnya pekerjaan sampingan.

Survei Katadata Insight Center menunjukkan bahwa 46% kelas menengah memiliki pekerjaan tambahan. Lebih dari 70% melakukannya untuk memenuhi kebutuhan hidup. 

Fenomena ini menunjukkan tekanan tidak hanya terjadi pada konsumsi, tetapi juga pada kapasitas pendapatan. Ketika satu pekerjaan tidak lagi cukup, stabilitas ekonomi rumah tangga menjadi semakin rapuh.

Dalam situasi ini, kelas menengah berada di posisi paling rentan: tidak menjadi prioritas kebijakan, tetapi juga tidak memiliki bantalan ekonomi untuk menyerap guncangan.

Masalahnya Bukan Sekadar Harga, Tapi Tata Kota

Persoalan perumahan tidak dapat dilepaskan dari tata kelola lahan. Harga hunian di perkotaan terutama ditentukan oleh harga tanah. Ketika harga lahan meningkat tanpa intervensi yang efektif, keterjangkauan hunian ikut menurun.

Indikatornya sudah ekstrem. Data Numbeo (2026) menunjukkan rasio harga rumah mencapai sekitar 25 kali pendapatan tahunan, lima hingga enam kali di atas standar ideal. Artinya, seseorang perlu mengalokasikan lebih dari dua dekade pendapatannya hanya untuk membeli rumah, di luar kebutuhan hidup lainnya.

Krisis ini sering dibaca sebagai persoalan mahalnya rumah. Padahal, akar masalahnya ada pada harga lahan yang meningkat lebih cepat daripada kemampuan beli warga.

Kenaikan ini bukan semata mekanisme pasar, melainkan dipengaruhi oleh tata kelola ruang yang membatasi suplai lahan di lokasi strategis. Ketika kapasitas kota dibatasi sementara permintaan terus tumbuh, harga tanah terdorong naik secara struktural.

Namun, persoalan ini tidak hanya soal harga. Banyak hunian yang lebih terjangkau justru berada jauh dari pusat aktivitas ekonomi, sehingga tidak menjawab kebutuhan warga. Masalah utamanya adalah keterbatasan akses terhadap ruang produktif kota.

Fragmentasi kepemilikan lahan dan lemahnya instrumen penataan ulang membuat kota sulit berkembang secara efisien. Banyak kawasan strategis tidak dapat dioptimalkan karena terpecah dan tidak terintegrasi.

Pendekatan seperti konsolidasi lahan atau land readjustment memungkinkan penataan ulang tanpa pembebasan besar-besaran, sementara land value capture dapat memanfaatkan kenaikan nilai lahan untuk membiayai hunian terjangkau. Namun, pemanfaatannya masih terbatas dan belum menjadi arus utama kebijakan perkotaan.

Menuju Kota yang Lebih Inklusif

Solusi tidak cukup berhenti pada pembiayaan atau pembangunan unit. Kebijakan perlu membuka suplai ruang melalui densifikasi, mengintegrasikan hunian dengan transportasi, menyediakan skema kepemilikan yang lebih fleksibel, serta memastikan sebagian pengembangan menghadirkan hunian terjangkau.

Tanpa intervensi ini, kenaikan nilai tanah akan terus melampaui kemampuan warga dan menggerus efektivitas berbagai program bantuan. Selama ini, banyak hunian dibangun jauh dari pusat kota dan minim keterhubungan, sehingga tidak menjawab kebutuhan dan cenderung tidak ditempati dalam jangka panjang.

Persoalan perumahan bukan hanya soal ketersediaan unit, tetapi bagaimana kota dirancang dan dimanfaatkan. Hunian berkaitan langsung dengan pekerjaan, layanan, dan mobilitas, sehingga keterbatasan di lokasi strategis mencerminkan distribusi ruang yang belum inklusif.

Dengan backlog perumahan yang masih mencapai sekitar 12–13 juta unit, krisis ini menunjukkan bahwa persoalan bukan hanya pada jumlah, tetapi pada bagaimana hunian disediakan dan diakses.

Yang Tersisa dari Kota

Hunian tidak lagi dipahami semata sebagai kepemilikan, tetapi sebagai akses terhadap pekerjaan, mobilitas, dan ekosistem sosial-ekonomi kota. Ketika hunian hanya tersedia di kawasan pinggiran, kota kehilangan fungsinya sebagai ruang yang terintegrasi. Jarak menjadi semakin panjang, biaya hidup meningkat, dan produktivitas menurun.

Pada akhirnya, persoalan ini bukan hanya tentang siapa yang mampu membeli rumah, tetapi siapa yang masih memiliki tempat di kota. Ketika kelas menengah terdorong keluar, kota kehilangan keseimbangannya sebagai ruang hidup yang adil dan inklusif.