Persaingan Mal Bergeser ke Kualitas, Mal Premium Kian Diminati

Persaingan di sektor pusat perbelanjaan tidak lagi ditentukan oleh banyaknya mal baru yang dibangun. Pengembang kini lebih memilih mengubah aset yang sudah dimiliki melalui renovasi, reposisi konsep, hingga perluasan area sewa untuk mempertahankan daya saing. Pergeseran ini membuat mal premium kian unggul, sementara kinerja mal menengah masih tertahan. 

Kepala Departemen Riset Colliers Indonesia Ferry Salanto mengatakan industri ritel memasuki fase baru yang ditandai dengan perubahan strategi pengembang maupun peritel. 

"Dulu persaingan antarmal identik dengan pembangunan mal baru. Sekarang kompetisinya bergeser menjadi bagaimana meningkatkan kualitas aset yang sudah dimiliki," kata Ferry dalam Colliers Virtual Media Briefing Q2 2026, Rabu (8/7). 

Data Colliers menunjukkan pasok ruang ritel saat ini mencapai 4,94 juta meter persegi di Jakarta dan 3,31 juta meter persegi di Bodetabek. Hingga periode 2026–2029, tambahan pasok baru diperkirakan hanya mencapai 63 ribu meter persegi di Jakarta dan 91 ribu meter persegi di Bodetabek, menandakan pembangunan mal baru semakin terbatas.

Sebagai gantinya, pengembang lebih banyak melakukan renovasi, reposisi, hingga memperluas pusat perbelanjaan yang sudah memiliki basis pengunjung kuat. Strategi itu dinilai lebih efisien karena mampu menekan risiko investasi sekaligus mempercepat pengembalian modal.

Beberapa proyek yang menjadi contoh antara lain transformasi Pluit Junction dan Pluit Village, pengembangan Living World Alam Sutera, perluasan Kota Kasablanka, serta rencana Bintaro Jaya Xchange yang mengubah sebagian area parkir menjadi kawasan komersial.

Menurut Ferry, konsep pusat perbelanjaan juga ikut berubah. Pengembang kini menghadirkan area semi terbuka (open-air), ruang komunitas, fasilitas olahraga, hingga konsep neighbourhood retail yang lebih dekat dengan kawasan permukiman.

"Mal bukan lagi sekadar tempat belanja, tetapi menjadi tempat masyarakat berkumpul, bersosialisasi, bekerja, hingga menikmati berbagai aktivitas," ujarnya.

Perubahan juga terlihat dari strategi para peritel. Jika sebelumnya ekspansi dilakukan dengan membuka sebanyak mungkin gerai, kini retailer lebih selektif memilih lokasi. Mereka mengutamakan mal yang memiliki penjualan tinggi, jumlah pengunjung yang stabil, serta mampu menawarkan pengalaman berbelanja yang lebih baik.

Colliers mencatat sektor food and beverage (F&B), beauty, olahraga, entertainment, dan gaya hidup (lifestyle) masih menjadi penyumbang terbesar permintaan ruang ritel.

Mal Premium Lebih Diminati 

Meski pasar ritel terus membaik, Colliers menilai pemulihannya belum merata di seluruh kelas mal. Tingkat hunian mal kelas atas meningkat dari 87,6% pada 2023 menjadi 89,4% pada kuartal II 2026. Sebaliknya, tingkat hunian mal kelas menengah ke bawah justru stagnan dari 63,9% menjadi 63,3% pada periode yang sama.

Menurut Ferry, mal premium mampu mempertahankan kinerja karena memiliki bauran penyewa (tenant mix) yang kuat, konsep hiburan yang menarik, serta arus pengunjung yang konsisten. Akibatnya, ketika ada tenant yang keluar, ruang kosong dapat segera terisi kembali.

Sementara itu, mal kelas menengah ke bawah masih menghadapi tantangan akibat perubahan perilaku konsumen yang kini lebih mengutamakan pengalaman, hiburan, kuliner, dan ruang untuk bersosialisasi dibanding sekadar berbelanja.

"Kini okupansi bukan lagi sekadar mencerminkan kondisi pasar, tetapi menjadi indikator daya saing masing-masing mal," ujar Ferry.

Persaingan pusat perbelanjaan kini telah bergeser dari persaingan harga (price competition) menjadi persaingan kualitas (quality competition). Menurutnya, mal yang mampu menghadirkan bauran penyewa yang tepat, pengalaman berbelanja yang menarik, serta jumlah pengunjung yang tinggi akan lebih mudah mempertahankan tingkat hunian sekaligus menaikkan tarif sewa.