AJB Adalah Bukti Transaksi Aset Properti, Simak Penjelasannya

ANTARA FOTO/Asep Fathulrahman/wsj.
Direskrimum Polda Banten Kombes Pol Matri Sonny (kiri) didampingi Kabid Humas Kombes Pol Edy Sumardi (kanan) menunjukan barang bukti sejumlah dokumen kepemilikan tanah palsu saat ekspos kasus di Mapolda Banten, Serang, Banten, Kamis (29/4/2021). Jajaran Satgas Pemberantasan Mafia Tanah Polda Banten berhasil mengungkap pembuatan 656 Akta Jual Beli (AJB) dan Akta Hibah Palsu yang dilakukan tersangka DS pegawai honorer di Kantor Kecamatan Pabuaran, Kabupaten Serang selama tahun 2016 - 2019.
Penulis: Muhammad Irfan Al-Amin
Editor: Safrezi
21/2/2022, 11.03 WIB

Akta Jual Beli atau yang biasa disingkat dengan AJB biasanya identik dengan dengan tanah atau properti yang harganya relatif lebih murah. Meski demikian pada dasarnya AJB bukanlah bukti sah kepemilikan atas sebuah properti.

Secara produk surat menyurat, AJB juga bukan salah satu jenis sertifikat tanah, namun merupakan sebuah bukti sah adanya peralihan hak atas tanah karena proses jual-beli.

AJB diterbitkan oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah), bukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). Makanya AJB tidak bisa menjadi bukti sah kepemilikan tanah atau properti.

Pengertian AJB

Kehadiran AJB pada umumnya ada pada saat melakukan transaksi jual beli properti. AJB merupakan dokumen otentik yang dibuat oleh PPAT untuk peralihan hak atas tanah & bangunan. PPAT diangkat oleh Kepala BPN.

Selain itu dapat diartikan pula Akta jual beli atau AJB adalah akta atau dokumen berupa bukti telah terjadinya transaksi jual beli yang mengakibatkan adanya pengalihan hak atas tanah dan bangunan. PPAT memiliki kuasa untuk membuat akta ini, Anda tidak dapat membuatnya sendiri. Selain dilakukan oleh pejabat khusus, penandatanganan harus dilakukan di hadapan notaris.

Pembuatan AJB dilakukan setelah seluruh pajak yang muncul akibat jual beli sudah dibayarkan oleh penjual & pembeli. Lalu pajak apa saja yang harus dibayarkan? Di antaranya: pajak penghasilan (PPh), bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), dan nilai jual obyek pajak tidak kena pajak (NJOPTKP).

Mengutip Undang-undang nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok Agraria, sertifikat bukti kepemilikan tanah/properti tak ada yang wujudnya AJB. Yang dikenal adalah SHM (Sertifikat Hak Milik), SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan), SHGU (Sertifikat Hak Guna Usaha), atau SHSRS (Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun).

SHM adalah kepemilikan tertinggi dan memiliki hak yang paling kuat. SHGB dan SHGU memiliki batas waktu, karena statusnya seperti ‘menyewa’.

Memang, untuk menerbitkan AJB, PPAT membutuhkan sertifikat tanah asli dari penjual. Akan tetapi, sering dijumpai kesalahpahaman di mana SHM diasumsikan sebagai sertifikat asli yang dimaksud. Padahal, bisa jadi sertifikat asli hanya SHGB atau SHGU, atau bisa jadi malah masih girik atau letter C.

Fungsi AJB

AJB memiliki beberapa fungsi penting:

1. Bukti adanya transaksi jual beli bangunan atau tanah yang sah dengan kesepakatan harga dan ketentuan lain yang disetujui dari dua belah pihak.
2. Sebagai landasan agar pihak penjual atau pembeli memenuhi kewajiban masing-masing dalam proses jual beli rumah atau tanah.
3. Apabila salah satu pihak gagal memenuhi kewajiban, maka akta jual beli dapat digunakan sebagai bukti untuk menuntut kewajiban pihak yang lalai.

Tata Cara Pembuatan AJB

Mengutip situs prospeku.com, AJB dibuat pada saat pihak telah melunasi semua kewajiban pajak properti. Pajak yang dikenakan kepada penjual berupa pajak penghasilan final (PPh) sebesar 2,5% dari jumlah hak yang diperoleh.

Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah pajak yang dikenakan kepada pembeli. Setelah dikurangi NPOPTKP, maka sisanya yaitu sekitar 5% dari nilai perolehan hak (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).

Namun, karena nilai NPOPTKP bervariasi menurut wilayah, jadi Anda harus menghubungi Dinas Pendapatan Daerah kota setempat untuk menentukan jumlahnya.

Beberapa orang harus hadir pada saat pembuatan AJB, termasuk penjual, pembeli, dan dua orang saksi. Baik suami maupun istri harus hadir jika pembeli sudah menikah. Jika pembeli atau penjual tidak dapat hadir, seseorang yang telah disetujui dengan surat kuasa tertulis dapat mewakili mereka.

Dua salinan asli AJB akan dibuat oleh PPAT. PPAT akan menyimpan satu lembar, sedangkan Kantor Pertanahan akan menggunakan lembar lainnya untuk menyelesaikan proses balik nama. Baik penjual maupun pembeli akan menerima salinan AJB sampai selesai. Biaya untuk AJB adalah sebesar 1% dari nilai transaksi yang tertera pada akta.

Setelah AJB selesai, Anda dapat mengurus pencatatan pengalihan hak atau mengembalikan nama sertifikat untuk mendapatkan SHM atas nama Anda sendiri. AJB adalah dokumen yang digunakan untuk menyelesaikan prosedur ini di kantor pertanahan setempat.