Emiten Properti BSDE, CTRA, PWON Tersengat Risiko Reforma Agraria, Apa Sebabnya?

Rencana keputusan aturan reforma agraria berpotensi menambah risiko bagi emiten properti dan kawasan industri yang memiliki bank tanah atau land bank besar, seperti PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), PT Ciputra Development Tbk (CTRA), PT Summarecon Agung Tbk (SMRA), dan PT Pakuwon Jati Tbk (PWON).

Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) telah mengesahkan Rancangan Undang-Undang Pengaturan Reforma Agraria (RUU PRA) dalam rapat paripurna hari ini, Selasa (22/9). Beberapa poin yang disahkan adalah pembentukan lembaga penyelenggara reforma agraria (LPRA) dan penentuan daerah prioritas.

Berdasarkan analisis CGS International Sekuritas Indonesia, tujuan utama aturan reforma agraria tersebut tampaknya adalah mendistribusikan kembali tanah dari pemilik yang memonopoli kepemilikan tanah. Kebijakan ini juga menargetkan penurunan rasio Gini kepemilikan tanah dari 0,68 menjadi 0,3.

Salah satu poin utama aturan tersebut yaitu pembentukan lembaga baru di bawah Presiden yang bertanggung jawab atas pelaksanaan reforma agraria. Lembaga ini akan menggantikan sistem pengelolaan yang saat ini tersebar di Badan Pertanahan Nasional (BPN), Kementerian Kehutanan, dan Kementerian Keuangan.

CGS International Sekuritas juga menyoroti aturan tersebut akan membuka peluang pemberian sertifikat kepemilikan bagi penghuni lahan dalam jangka panjang. Lahan yang memenuhi syarat mencakup bidang tanah yang tumpang tindih dengan klaim masyarakat, lahan terlantar, dan lahan pertanian yang dimiliki orang yang tinggal di luar kecamatan dan tidak menggarapnya.

Ketentuan ini mencakup lahan dengan Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Guna Bangunan (HGB), baik yang masih berlaku maupun telah kedaluwarsa. Kawasan perkotaan juga dapat ditetapkan sebagai zona prioritas.

“Petani yang telah menduduki tanah dengan itikad baik selama lebih dari 20 tahun (misalnya bekas lahan perkebunan) dapat menerima sertifikat,” tulis analisis CGS International Sekuritas, Selasa (22/9). 

Tanah Sengketa Dapat Dibekukan hingga Kewajiban Perkebunan 20%

Selain itu, CGS International Sekuritas Indonesia melihat lembaga tersebut dapat menangguhkan penjualan, pengalihan hak atas tanah, dan pendaftaran hak tanggungan atas lahan yang sedang dalam sengketa hingga proses penyelesaian sengketa rampung.

Aturan tersebut juga akan menetapkan batas maksimum kepemilikan lahan secara agregat di seluruh anak perusahaan dan afiliasi. Namun, besaran batas kepemilikan tersebut masih menunggu ketentuan lebih lanjut melalui Peraturan Pemerintah (PP).

Selanjutnya, pemegang Hak Guna Usaha (HGU) diwajibkan menyerahkan 20% lahannya kepada masyarakat atau membagikan 20% laba sebagai alternatif.

CGS International Sekuritas Indonesia menilai aturan tersebut akan menjadi risiko baru bagi pemilik lahan dalam jumlah besar, termasuk pengembang properti dan kawasan industri, setelah aturan pelaksanaannya mulai berlaku.

“Risiko terbesar akan dialami oleh pengembang dengan cadangan lahan terbanyak, berdasarkan tingkat risiko tertinggi yaitu BSDE, CTRA, SMRA, PWON,” tulis CGS International Sekuritas.