Jauh dari Jakarta, Apartemen di Bogor dan Tangerang Lebih Berkembang
Rumah tapak masih menjadi idaman sebagian besar masyarakat Indonesia, termasuk warga Jabodetabek. Apalagi di tengah pandemi Covid-19, tidak sedikit orang lebih memilih untuk tinggal di rumah tapak dibanding apartemen karena jarak antarhunian lebih jauh.
Situasi ini menyebabkan rata-rata perkembangan indeks harga rumah tapak di Indonesia jauh lebih menguntungkan dibandingkan dengan apartemen. Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 pun mencatat kenaikan yang cukup besar pada pasar rumah tapak.
Namun, ternyata ada sejumlah wilayah di Jabodetabek yang justru berkembang sebaliknya. Indeks harga apartemen di kawasan tersebut tampak jauh lebih prospektif dibandingkan dengan rumah tapaknya. Tiga wilayah tersebut, yakni Kota Bogor, Kabupaten Bogor, dan Kabupaten Tangerang.
Indeks harga apartemen di Kabupaten Tangerang paling tinggi dan prospektif berdasarkan Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021. Disusul Kota Bogor yang melejit sejak akhir 2020, kemudian Kabupaten Bogor yang cenderung stagnan.
Jika ditilik dari lokasi, ketiganya termasuk yang paling jauh di Jabodetabek. Jarak pusat Kota Bogor ke pusat Jakarta, yaitu Monas, mencapai 46,9 kilometer. Adapun titik terjauh di Kota Bogor ke pusat Jakarta, jaraknya mencapai 56,07 kilometer.
Untuk Kabupaten Bogor, jarak pusat kota di Cibinong ke pusat Jakarta mencapai 33,9 kilometer dengan titik terjauh, jaraknya mencapai 75,37 kilometer.
Sementara jarak pusat Kabupaten Tangerang di Tigaraksa ke pusat Jakarta mencapai 39,3 kilometer dengan titik terjauh, jaraknya mencapai 55,34 kilometer.
Apartemen di Kota Bogor
Pasar properti di Kota Bogor sepanjang empat tahun terakhir memang cukup unik. Indeks harga apartemen sempat jatuh terpuruk pada kuartal pertama (Q1) 2018, tapi langsung melejit dan tak pernah terkalahkan oleh kenaikan indeks harga rumah tapak di Kota Bogor. Namun, indeks harga apartemen di Kota Bogor tetap lebih fluktuatif ketimbang rumah tapak.
Ketika pertama kali pandemi Covid-19 masuk ke Indonesia pada kuartal kedua (Q2) 2020, Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat harga properti gabungan di Kota Bogor secara kuartalan atau quarter-on-quarter (QoQ) sebesar 0,6 persen. Pada saat yang sama, Indeks harga apartemen naik 0,4 persen dibanding kuartal sebelumnya dan rumah tapak stagnan.
Kuartal selanjutnya, indeks harga apartemen di Kota Bogor sempat turun 0,4 persen secara kuartalan, tapi langsung melejit hingga 7,6 persen selama dua kuartal berturut-turut (kuartal keempat 2020 dan kuartal pertama 2021). Sementara, indeks harga rumah tapak di Kota Bogor hanya mampu naik sebesar 6,1 persen pada kuartal keempat (Q4) 2020 dibanding kuartal sebelumnya, kemudian anjlok hingga 4,1 persen pada kuartal pertama (Q1) 2021 secara kuartalan.
Secara tahunan atau year-on-year, indeks harga apartemen di Kota Bogor pun melambung jauh. Pada saat indeks harga rumah tapak maksimal naik sebesar 12 persen secara tahunan pada kuartal keempat (Q4) 2020, indeks harga apartemen di Kota Bogor mampu melonjak hingga 15,2 persen pada kuartal pertama (Q1) 2021 dibanding tahun sebelumnya.
Apartemen di Kabupaten Bogor
Sementara itu, Kabupaten Bogor mengalami situasi yang agak berbeda. Baik indeks harga apartemen maupun indeks harga rumah tapak, sama-sama berfluktuasi sepanjang empat tahun terakhir.
Indeks harga rumah tapak di Kabupaten Bogor sempat booming mulai kuartal keempat 2018 hingga mencapai puncaknya pada kuartal kedua 2019. Namun, langsung turun dan cenderung melambat pertumbuhannya. Bahkan, indeks harga rumah tapak di Kabupaten Bogor saat ini masih belum bisa menyaingi masa-masa booming pada awal 2019 lalu.
Sebaliknya, indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor anjlok pada masa booming rumah tapak. Akan tetapi, dengan cepat indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor mampu menyaingi indeks harga rumah tapak dan bertahan jauh di atas.
Adapun ketika pandemi Covid-19 menyerang Indonesia, indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor cenderung stagnan. Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat kenaikan tertinggi dari indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor hanya sebesar 1,2 persen pada kuartal keempat (Q4) 2020 secara kuartalan, dengan penurunan terendah sebesar minus 0,6 persen pada kuartal pertama (Q1) 2021.
Untuk indeks harga rumah tapak di Kabupaten Bogor, tertinggi mengalami kenaikan sebesar 3,1 persen pada kuartal keempat (Q4) 2021 dan terendah mengalami penurunan sebesar 1,6 persen pada kuartal pertama (Q1) 2021 dibanding kuartal sebelumnya
Kendati demikian, secara tahunan, indeks harga rumah tapak lebih hancur dibandingkan dengan indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor. Rumah tapak paling parah anjlok sebesar 12,2 persen pada kuartal ketiga 2020 dengan kenaikan tertinggi sebesar 3,3 persen pada kuartal pertama 2021.
Sementara indeks harga rumah tapak tertinggi naik sebesar 17 persen pada kuartal kedua (Q2) 2020 secara tahunan dan terendah hanya naik sebesar 0,6 persen pada kuartal keempat (Q4) 2020 dan kuartal keempat (Q1) 2021, jika dibandingkan dengan indeks di kuartal yang sama pada tahun sebelumnya.
Apartemen di Kabupaten Tangerang
Kabupaten Tangerang tampaknya menjadi lokasi yang paling menguntungkan untuk investasi apartemen di wilayah Jabodetabek. Pasalnya, indeks harga apartemen di Kabupaten Tangerang tidak pernah berada di bawah indeks harga rumah tapak.
Dalam catatan Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021, apartemen di Kabupaten Tangerang sempat mengalami booming pada 2017 silam. Namun, setelah anjlok selama dua kuartal (kuartal kedua dan kuartal ketiga 2018), indeks harga apartemen di Kabupaten Tangerang dengan cepat memulih dan terus menanjak.
Sementara itu, indeks harga rumah tapak di Kabupaten Tangerang cenderung fluktuatif dengan kenaikan yang tidak sesignifikan apartemen.
Berdasarkan Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021, pandemi Covid-19 membuat indeks harga properti di Kabupaten Tangerang rata-rata menurun selama satu kuartal.
Indeks harga properti gabungan di Kabupaten Tangerang turun di awal masa pandemi Covid-19, yakni sebesar 0,3 persen ke level 117 pada kuartal kedua (Q2) 2020 secara kuartalan (QoQ).
Setelahnya, indeks harga properti gabungan merangkak naik sebesar 2,6 persen pada kuartal ketiga (Q3) 2020, 2,7 persen pada kuartal keempat (Q4) 2020, dan akhirnya melejit pada kuartal pertama (Q1) 2021 sebesar 5,6 persen dibanding kuartal sebelumnya.
Sementara indeks harga rumah tapak di Kabupaten Tangerang mengalami penurunan yang cukup besar, yakni 4,9 persen pada kuartal keempat 2020 secara kuartalan. Namun setelahnya, pada kuartal pertama 2021, terjadi peningkatan sebesar 9,1 persen dibanding kuartal sebelumnya.
Adapun Indeks harga apartemen di Kabupaten Tangerang bertumbuh lebih pesat, bahkan peningkatan tertingginya mencapai 11,1 persen pada kuartal keempat (Q4) 2020 dibanding kuartal sebelumnya.
Akan tetapi, indeks harga apartemen di Kabupaten Tangerang pun sempat anjlok pada kuartal pertama (Q1) 2020 sebesar 4,9 persen secara kuartalan.
Secara tahunan pun, apartemen lebih berjaya. Indeks harga rumah tapak di Kabupaten Tangerang mengalami kenaikan tertinggi pada kuartal pertama (Q1) 2021, sebesar 12 persen secara tahunan atau year-on-year (YoY). Sedangkan indeks harga apartemen mengalami kenaikan tahunan terbesar pada kuartal keempat (Q4) 2020, yakni sebesar 16,9 persen ketimbang tahun sebelumnya.
Pandemi Beri Kesempatan Tinggal Lebih Jauh
Work From Home (WFH) atau bekerja dari rumah sepertinya membuat banyak orang bisa memilih lokasi hunian yang cukup jauh dari pusat kota. Namun, mereka tentu masih menginginkan mudahnya akses ke fasilitas publik maupun transportasi.
Kemudahan akses membuat aktivitas dan kebutuhan sehari-hari tidak sulit untuk dipenuhi. Termasuk saat terpaksa harus pergi ke Jakarta atau membeli barang secara daring, Akses transportasi membuat mobilitas lebih mudah dan lebih murah.
Inilah yang kemungkinan besar membuat indeks harga apartemen di Kabupaten Tangerang, Kabupaten Bogor, dan Kota Bogor masih berjaya di tengah pandemi Covid-19.
Apartemen yang tak jauh dari fasilitas publik dan akses transportasi menjadi pilihan utama para pemburu properti di Jabodetabek.
Di masa depan, tren seperti ini sangat mungkin untuk berlanjut. Apalagi pascapandemi, banyak orang yang memilih tinggal di lokasi yang jauh dari hiruk pikuk perkotaan namun tetap bisa mengakses berbagai kebutuhan seperti di kota-kota besar.
