Pahami Definisi NJOP Agar Beli Rumah Tak Kemahalan

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) adalah sesuatu yang sangat penting ketika melakukan transaksi jual beli properti atau rumah. NJOP bisa menakar besaran Pajak Bumi dan Bangunan setelah transaksi selesai.

Biasanya harga jual rumah dan tanah tidak akan jauh berbeda dengan harga NJOP. Calon pembeli akan tahu harga rumah dan tanah kemahalan karena terlalu jauh lebih tinggi dari NJOP. Jika harganya terlampau rendah, calon pembeli bisa lebih waspada karena bisa saja ada masalah pada rumah tersebut.

Nah, agar tidak ada masalah membeli rumah, sebaiknya pahami dahulu pengertian NJOP. Apa definisi NJOP? Apa beda NJOP dengan NJKP? Bagaimana cara menghitung NJOP? Bagaimana cara mengecek NJOP?

Pengertian NJOP

Berdasarkan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, pengertian dari NJOP adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar. Bisa juga jumlah taksiran harga bangunan dan tanah yang diperoleh dari perhitungan berdasarkan luas tanah dan bangunan. 

Nilai dari NJOP bisa berubah-ubah tergantung dengan naik turunya harga tanah dan properti bersangkutan. Harga properti yang berada di pusat kota tentu tidak sama dengan harga properti yang berada di pinggiran kota.

Selain itu, nilai dari NJOP dapat berubah sewaktu-waktu tergantung pada kondisi pengembangan wilayah tersebut. Bisa saja kawasan yang berada di pinggiran kota atau sedikit pelosok dengan NJOP yang rendah akan mengalami kenaikan atau sebaliknya.

Berlandaskan UU Nomor 12 Tahun 1985 tentang PBB, Bab V, Ayat 2, NJOP akan ditetapkan tiga tahun sekali melalui keputusan Menteri Keuangan. Pengecualian diberikan untuk daerah yang mengalami perkembangan cukup pesat. NJOP akan diubah setahun sekali.

Fungsi NJOP

Fungsi NJOP termaktub dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Berikut adalah fungsi sekaligus manfaat NJOP:

• Patokan penentu harga wajar tanah dan bangunan per meter. Fungsi NJOP ini sangat bermanfaat bagi calon pembeli rumah. Biasanya harga jual rumah dan tanah tidak akan jauh berbeda dengan harga NJOP. Calon pembeli akan tahu harga rumah dan tanah kemahalan karena terlalu jauh lebih tinggi dari NJOP. Jika harganya terlampau rendah, calon pembeli bisa lebih waspada karena bisa saja ada masalah pada rumah tersebut.
• Dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan. NJOP dipakai untuk menentukan jumlah pajak yang dibayar wajib pajak setiap tahun.

Apa Perbedaan NJOP dan NJKP?

NJKP atau Nilai Jual Kena Pajak (assessment value) adalah besaran nilai jual objek yang akan dimasukan ke dalam perhitungan pajak terutang. Jadi, nilai NJKP selalu bergantung pada besarnya nilai NJOP.

Berdasarkan Undang-Undang Pajak Bumi dan Bangunan, NJKP bisa berada di angka yang sama, lebih rendah, dan lebih tinggi dari NJOP. Besaran NJKP ditetapkan serendah-rendahnya 20% dari nilai jual dan setinggi-tingginya 100% dari NJOP.

Berdasarkan KMK Nomor 201/KMK.04/2000, pemerintah menetapkan ketentuan persentase NJKP. Persentase untuk objek pajak perkebunan, pertambangan, dan kehutanan sebesar 40%.

Sedangkan, objek pajak lainnya seperti pedesaan dan perkotaan dapat dilihat terlebih dahulu nilai NJOP-nya. Jika NJOP-nya kurang dari Rp 1 miliar, persentase NJKP sebesar 40 %. Sedangkan jika NJOP-nya mencapai lebih dari Rp 1 miliar, persentase NJKP-nya sebesar 20 %,

Cara Mudah Menghitung NJOP / Meter

Berikut adalah cara menghitung NJOP dikutip dari laman Pajakku:

• Hitung luas total tanah
• Hitung luas total bangunan
• Mencari tahu mengenai NJOP/meter tanah dan bangunan yang terdapat dalam lokasi rumah tersebut.

Setelah mencari tahu mengenai NJOP/meter dan luas tanah dan bangunannya, berikut langkah-langkah rumus NJOP yang harus dihitung:

• Luas tanah x NJOP/meter tanah = total harga tanah
• luas bangunan x NJOP/meter bangunan = total harga bangunan
• harga tanah + harga bangunan = nilai jual rumah

Berikut merupakan contoh perhitungan untuk menentukan harga jual rumah:

Luas tanah = 80 meter persegi

Luas Bangunan = 50 meter persegi

NJOP/meter tanah = Rp 2.000.000 per meter persegi

NJOP/meter bangunan = Rp 3.000.000 per meter persegi

Luas tanah x NJOP/meter tanah = 80 x Rp 2.000.000 = Rp 160.000.000 (Harga tanah)

Luas bangunan x NJOP/meter bangunan = 50 x Rp 3.000.000 = 150.000.000 (Harga bangunan)

Harga tanah + Harga bangunan = Rp 160.000.000 + Rp.150.000.000 = 310.000.000 (Nilai jual rumah)

Cara Mengecek NJOP

Cara mengecek besaran NJOP suatu wilayah yaitu dengan mendatangi langsung kantor kecamatan tempat di mana lokasi maupun bangunan properti berada. Pengecekan NJOP juga dapat dilakukan melalui situs online dengan membuka situs resmi pemerintah provinsi, biasanya melalui badan pendapatan daerah.

Kelebihan dan Kekurangan NJOP

NJOP memang memiliki peran dan patokan cukup penting yang harus dicek sebelum Anda membeli rumah. Tetapi perlu diingat bahwa ada beberapa kelebihan dan kekurangan NJOP antara lain.

Kelebihan NJOP:

• Menjadi harga acuan.
• Harganya menyesuaikan wilayah.
• Infrastruktur dan fasilitas semakin baik.
• Nilai persentasenya ditentukan oleh kepala daerah.

Kekurangan NJOP:

• Tidak membedakan lokasi bangunan.
• Harganya tidak berbeda dengan bangunan dengan tipe yang berbeda di sekitarannya.
• Harga tanah semakin melonjak.
• Nilai persentase selalu naik dari tahun ke tahun.

NJOP memiliki peran sangat penting yang harus Anda perhatikan sebelum membeli rumah. Jadi jangan sampai terlewat ya!