Apartemen di Bogor Naik Pesat, Peluangnya Melebihi Rumah Tapak?

Kabupaten Bogor dan Kota Bogor ternyata memiliki tren yang cukup berbeda ketimbang wilayah-wilayah lain di Jabodetabek. Pada umumnya, rumah tapak menjadi incaran utama pemburu properti karena kebanyakan orang Indonesia masih berpikir memiliki tanah dan Sertifikat Hak Milik (SHM) lebih penting ketimbang tinggal di hunian dengan Hak Guna Bangunan (HGB).

Persepsi ini membuat pertumbuhan harga rumah tapak di kebanyakan wilayah berkembang jauh lebih pesat dibandingkan dengan apartemen. Namun demikian, ada tiga wilayah yang justru mengalami tren berbeda. Perkembangan harga apartemen di tiga wilayah ini jauh lebih berkembang, dua di antaranya ialah Kabupaten Bogor dan Kota Bogor.

Sepanjang tahun lalu, Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor dan Kota Bogor berada di bawah Kabupaten Tangerang, tapi jauh lebih tinggi dibanding Jakarta Pusat.

Meskipun demikian, tren di Kabupaten Bogor dan Kota Bogor cukup berbeda. Indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor cenderung stagnan, sementara indeks harga apartemen di Bogor terus naik.

Apartemen di Kota Bogor

Pasar properti di Kota Bogor sepanjang empat tahun terakhir memang cukup unik. Indeks harga apartemen sempat jatuh terpuruk pada kuartal pertama (Q1) 2018, tapi langsung melejit dan tak pernah terkalahkan oleh kenaikan indeks harga rumah tapak di Kota Bogor.

Indeks harga apartemen di Kota Bogor lebih fluktuatif ketimbang rumah tapak, tapi fluktuasinya hampir beriringan.

Ketika pertama kali pandemi Covid-19 masuk ke Indonesia pada kuartal kedua (Q2) 2020, Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat harga properti gabungan di Kota Bogor secara kuartalan atau quarter-on-quarter (QoQ) sebesar 0,6 persen. Pada saat bersamaan, Indeks harga apartemen naik 0,4 persen dibanding kuartal sebelumnya dan rumah tapak stagnan.

Kuartal selanjutnya, indeks harga apartemen di Kota Bogor sempat turun 0,4 persen secara kuartalan, tapi langsung melejit hingga 7,6 persen selama dua kuartal berturut-turut (kuartal keempat 2020 dan kuartal pertama 2021). Sementara, indeks harga rumah tapak di Kota Bogor hanya mampu naik sebesar 6,1 persen pada kuartal keempat (Q4) 2020 dibanding kuartal sebelumnya, kemudian anjlok hingga 4,1 persen pada kuartal pertama (Q1) 2021 secara kuartalan.

Secara tahunan atau year-on-year, indeks harga apartemen di Kota Bogor pun melambung jauh. Pada saat indeks harga rumah tapak maksimal naik sebesar 12 persen secara tahunan pada kuartal keempat (Q4) 2020, indeks harga apartemen di Kota Bogor mampu melonjak hingga 15,2 persen pada kuartal pertama (Q1) 2021 dibanding tahun sebelumnya.

Dari sisi suplai, Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat beberapa kali lonjakan pembangunan apartemen di Kota Bogor, yakni pada kuartal ketiga 2017, kuartal kedua 2018, dan kuartal keempat 2019.

Pandemi Covid-19 sempat membuat suplai apartemen turun hingga 45,4 persen pada kuartal kedua 2020 secara kuartalan. Terjadi pemulihan lagi sebesar 11,6 persen pada kuartal keempat 2020 dibanding kuartal sebelumnya, tapi kembali jatuh hingga 5,8 persen pada kuartal pertama 2021 secara kuartalan.

Sementara suplai rumah tapak hanya dua kali booming, yakni pada kuartal ketiga (Q3) 2017 dan kuartal keempat (Q4) 2019. Puncaknya bersamaan dengan lonjakan pembangunan apartemen, tapi indeks suplai rumah tapak di Kota Bogor tidak mengalami fluktuasi separah apartemen.

Indeks suplai apartemen di Kota Bogor secara tahunan bisa mengalami kejatuhan hingga 88,2 persen, seperti yang terjadi pada kuartal keempat 2018. Sepanjang pandemi Covid-19, penurunan terparah berlangsung pada kuartal pertama 2021, yakni sebesar 40,6 persen dibanding tahun sebelumnya pada kuartal yang sama.

Dengan begitu, fluktuasi suplai tampaknya tidak begitu memengaruhi indeks harga apartemen di Kota Bogor. Justru dalam beberapa situasi, penurunan signifikan pada indeks suplai ikut menjatuhkan indeks harga apartemen di Kota Bogor, seperti yang terjadi pada kuartal pertama (Q1) dan kuartal keempat (Q4) 2018.

Walaupun demikian, selama ini indeks harga apartemen masih cenderung naik sehingga cukup prospektif di masa depan.

Apartemen di Kabupaten Bogor

Sementara itu, Kabupaten Bogor mengalami situasi yang agak berbeda. Baik indeks harga apartemen maupun indeks harga rumah tapak, sama-sama mengalami fluktuasi sepanjang empat tahun terakhir, tapi saling berkebalikan.

Indeks harga rumah tapak di Kabupaten Bogor sempat booming mulai kuartal keempat 2018 hingga mencapai puncaknya pada kuartal kedua 2019. Namun, langsung turun dan cenderung melambat pertumbuhannya. Bahkan, indeks harga rumah tapak di Kabupaten Bogor saat ini masih belum bisa menyaingi masa-masa booming pada awal 2019 lalu.

Sebaliknya, indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor anjlok pada masa booming rumah tapak. Akan tetapi, dengan cepat indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor mampu menyaingi indeks harga rumah tapak dan bertahan jauh di atas.

Adapun ketika pandemi Covid-19 menyerang Indonesia, indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor cenderung stagnan. Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat kenaikan tertinggi dari indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor hanya sebesar 1,2 persen pada kuartal keempat (Q4) 2020 secara kuartalan, dengan penurunan terendah sebesar minus 0,6 persen pada kuartal pertama (Q1) 2021.

Untuk indeks harga rumah tapak di Kabupaten Bogor, tertinggi mengalami kenaikan sebesar 3,1 persen pada kuartal keempat (Q4) 2021 dan terendah mengalami penurunan sebesar 1,6 persen pada kuartal pertama (Q1) 2021 dibanding kuartal sebelumnya

Kendati demikian, secara tahunan, indeks harga rumah tapak lebih hancur daripada indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor. Rumah tapak paling parah anjlok sebesar 12,2 persen pada kuartal ketiga 2020 dengan kenaikan tertinggi sebesar 3,3 persen pada kuartal pertama 2021.

Sementara indeks harga rumah tapak tertinggi mengalami kenaikan sebesar 17 persen pada Q2 2020 secara tahunan dan terendah hanya naik sebesar 0,6 persen pada kuartal keempat (Q4) 2020 dan kuartal pertama (Q1) 2021, jika dibandingkan dengan indeks di kuartal yang sama pada tahun sebelumnya.

Meski indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor jauh melampaui rumah tapak, ternyata indeks suplainya sangat rendah. Berbeda dengan Kota Bogor, indeks suplai apartemen di Kabupaten Bogor dalam RIPMI 2021 merosot jauh sejak kuartal ketiga 2017 sampai kuartal pertama 2018.

Kendati perlahan terus meningkat, kenaikan indeks suplai apartemen di Kabupaten Bogor tidak lebih dari lima persen. Paling tinggi terjadi peningkatan suplai sebesar 4,7 persen pada kuartal pertama 2020 secara kuartalan (QoQ).

Adapun secara tahunan (YoY), indeks suplai apartemen di Kabupaten Bogor paling tinggi meningkat sebesar 9,2 persen pada kuartal keempat 2019.

Di sisi lain, indeks suplai rumah tapak di Kabupaten Bogor selama setahun terakhir justru terus melonjak. Bahkan tidak tampak fluktuasi kuartalan yang sempat terjadi sejak 2017 hingga 2019.

Dengan begitu, tampaknya kenaikan indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor tidak begitu dipengaruhi oleh suplai yang tersedia. Pasalnya, harga tetap naik baik ketika suplai apartemen di Kabupaten Bogor bertambah maupun berkurang, meskipun secara umum indeks harga dan suplai apartemen cenderung stagnan.

Naik turunnya indeks harga apartemen di Kabupaten Bogor justru lebih tergantung oleh fluktuasi harga rumah tapak. Ketika harga rumah tapak naik, harga apartemen drop. Sebaliknya, ketika harga rumah tapak jatuh, harga apartemen melangit, sampai-sampai stagnan di atas.

Jadi, bagi Anda yang tertarik membeli apartemen di Kabupaten Bogor, Anda perlu juga memerhatikan kapan indeks harga rumah tapak di Kabupaten Bogor naik dan turun.

Peluang di Kejauhan

Jika ditilik dari lokasi, Kota Bogor dan Kabupaten Bogor merupakan yang paling jauh di kawasan Jabodetabek.

Jarak pusat Kota Bogor ke pusat Jakarta, yaitu Monas, mencapai 46,9 kilometer. Sedangkan titik terjauh di Kota Bogor ke pusat Jakarta, jaraknya mencapai 56,07 kilometer.

Sementara Kabupaten Bogor, jarak pusat kota di Cibinong ke pusat Jakarta mencapai 33,9 kilometer dengan titik terjauh, jaraknya mencapai 75.37 kilometer.

Kendati jauh dari pusat kegiatan Jabodetabek, Kota Bogor dan Kabupaten Bogor justru punya prospek yang cukup menarik, terutama pascapandemi Covid-19.

Kebanyakan orang memilih lokasi yang jauh dari keramaian ibu kota, tapi tetap mudah mengakses transportasi publik ke mana pun kita butuhkan. Pasalnya, banyak pekerjaan yang kini bisa dilakukan dari rumah alias Work from Home (WfH). Dengan demikian, jarak yang dekat dengan kantor di pusat Jakarta tidak begitu diutamakan.

Apartemen di dekat akses-akses transportasi di Kota Bogor dan Kabupaten Bogor kemungkinan besar akan menjadi incaran banyak pemburu hunian.

Kota Bogor sendiri direncanakan memiliki enam kawasan Transit-oriented Development alias TOD, kawasan permukiman yang lengkap di simpul-simpul transportasi. Terminal Baranangsiang, Stasiun Bogor, Terminal Bubulak, Terminal Tanah Baru, Terminal Bogor Raya, dan Terminal di Bogor Selatan akan menjadi kawasan TOD yang punya apartemen, pusat perbelanjaan, dan fasilitas publik lainnya sehingga Anda tidak perlu ke mana-mana untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari. Adapun Kabupaten Bogor akan memiliki TOD di Stasiun Cibinong.

Selain itu, progres pembangunan transportasi di Kota Bogor dan Kabupaten Bogor juga terus digalakkan. Sejumlah stasiun KRL nonaktif tengah direvitalisasi, sementara LRT Cawang-Cibubur akan diteruskan sampai ke pusat Kota Bogor. Titik-titik stasiun tersebut akan menjadi calon-calon pembangunan TOD selanjutnya.

Bukan cuma LRT atau KRL, rencana trem dan perbaikan sistem bus Kota Bogor juga akan mempemudah mobilitas di Kota Hujan tersebut. Semua ini bisa menjadi peluang yang besar untuk memburu properti di Kota Bogor dan Kabupaten Bogor.