Konsolidasi Tanah Vertikal, Model Hunian Terjangkau di Lahan Terbatas Jakarta

Hasil survei Deep Dive Cities Initiative (DDCI) mengungkap persoalan finansial masih menjadi hambatan utama masyarakat untuk membeli rumah. Konsorsium DDCI yang terdiri dari World Resources Institute (WRI), Rujak Center for Urban Studies (RUCS), dan Jakarta Property Institute (JPI) menawarkan solusi Konsolidasi Tanah Vertikal (KTV) untuk hunian yang adil dan terjangkau.

Menurut hasil survei DDCI, masyarakat membutuhkan hunian yang mudah menjangkau lokasi kerja dan pusat kegiatan, sementara harga tanah dan rumah di lokasi strategis ini terus meningkat. Namun, 72,8% dari 1.968 responden survei yang mendiami wilayah Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek), masih dibayangi masalah finansial untuk punya rumah di lokasi strategis. 

Survei tersebut juga mengungkap, responden cenderung mencari rumah yang dekat dengan transportasi publik, melampaui keterjangkauan dengan sekolah, ruang terbuka hijau, atau fasilitas lainnya. 

KTV merupakan model penataan ulang lahan yang memungkinkan kepemilikan tanah terfragmentasi, dikembangkan secara kolektif untuk menjadi hunian vertikal rendah hingga menengah. Model ini tak membutuhkan penggusuran, sehingga warga tetap menjadi pemilik sekaligus penerima manfaat dari peningkatan nilai kawasan. 

KTV juga dinilai menjadi instrumen penataan kota yang memungkinkan hunian tetap tersedia di tengah keterbatasan lahan Jakarta.

Program Manajer RUCS Vidya Tanny mengatakan, transformasi kawasan tidak boleh hanya menghasilkan bangunan baru, tetapi juga harus mempertahankan kehidupan sosial yang sudah ada. 

“Pendekatan ini sejalan dengan kebutuhan Jakarta untuk tumbuh lebih kompak dan berkelanjutan di tengah keterbatasan lahan,” kata Vidya, dikutip dari keterangan resmi pada Selasa (9/6). 

Temuan DDCI juga menunjukan, hampir separuh responden terbuka dengan opsi hunian vertikal. Khususnya, hunian vertikal rendah dan menengah, bangunan kurang dari 12 lantai. Hal ini dianggap sebagai sinyal bahwa hunian vertikal bukan konsep yang asing bagi masyarakat. Dengan catatan, praktiknya harus dirancang sesuai kebutuhan, terjangkan, dan terintegrasi dengan lingkungan sekitarnya. 

Low Carbon Transport Program Coordinator WRI Indonesia, Bella Aryani, turut menyoroti masalah lingkungan yang timbul saat jarak hunian dan pusat kegiatan terpisah terlalu jauh. 

“Jarak rumah dan tempat kerja yang jauh itu menciptakan pola komuter yang tidak efisien, meningkatkan pengeluaran rumah tangga untuk transportasi, menguras waktu dan energi, sekaligus meningkatkan polusi udara,” ujar dia.

Ruang Kota Jakarta Belum Efisien

Realitas menunjukkan ruang kota Jakarta belum tertata efisien. Jakarta cenderung tumbuh mendatar, didominasi hunian berlantai rendah dan berimpitan, bukan menara. Dampaknya, lahan semakin sempit dan minim sekali ruang untuk taman atau daerah resapan. 

Menurut riset RUCS (2021), Jakarta memiliki kepadatan sekitar 160 jiwa per hektare. Sebanyak 89,73% permukiman di Jakarta adalah bangunan bertingkat rendah, hanya dua sampai tiga lantai. Berbeda dengan konsep permukiman di Singapura yang bisa mencapai tingkat 8 atau Hong Kong dengan 15 tingkat.

Kepala Dinas Cipta Karya, Tata Ruang, dan Pertanahan DKI Jakarta Vera Revina Sari mengatakan, Jakarta perlu mengubah cara pandang dalam menjawab kebutuhan hunian. Tantangan utama yang dihadapi adalah mengakomodasi pertumbuhan, tanpa meningkatkan kerentanan dalam penggunaan lahan, penyediaan infrastruktur, dan keberlanjutan lingkungan hidup.

“Maka dibutuhkan pergeseran dari ekspansi horizontal menuju hunian kompak berbasis transit serta penataan lingkungan perumahan yang dilengkapi infrastruktur dasar berkualitas,” kata Vera. 

“Konsolidasi Tanah Vertikal atau KTV merupakan salah satu perwujudan dari pergeseran paradigma tersebut."

Model KTV berpotensi memberi harapan bagi masyarakat, termasuk generasi muda, untuk dapat bermukim dan memiliki rumah di Jakarta. Namun, sejumlah tantangan masih harus dilalui: kompleksitas status tanah, konsensus warga, ketergantungan pendanaan, penguatan kerangka regulasi daerah, adaptasi warga di hunian vertikal, serta tata kelola pascahuni.