Di Balik KPR Subsidi 40 Tahun, Likuiditas Bank Terancam Seret dan APBN Terkuras

Keputusan tenor Kredit Pemilikan Rumah alias KPR subsidi hingga 40 tahun dinilai memiliki potensi risiko terhadap likuiditas perbankan dan beban Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) dalam jangka panjang.

Ahli Tata Kota dan Pengamat Perumahan dari Institut Teknologi Bandung (ITB) Jehansyah Siregar menilai, kebijakan tenor KPR subsidi 40 tahun memang terlihat memberikan keuntungan dari sisi cicilan yang lebih ringan. Namun, terdapat konsekuensi yang perlu diperhitungkan apabila diterapkan secara luas.

“Kebijakan pemerintah memperpanjang tenor KPR subsidi jadi 40 tahun itu seolah bagus buat pinjaman kredit bank. Tapi kalau semua bank seperti itu akan muncul fenomena bank run alias likuiditas bank jadi seret,” ujar Jehansyah kepada Katadata.co.id, Jumat (26/6).

Terdapat risiko ketidaksesuaian antara sumber dana bank dengan jangka waktu kredit yang diberikan. Menurutnya, bank berpotensi menyalurkan pembiayaan jangka panjang menggunakan dana masyarakat yang memiliki tenor lebih pendek.

“Bayangkan saja, bank meminjamkan uang 40 tahun pakai dana deposito 1 tahun. Tahun kedua nasabah deposito menarik dana, bank harus bayar bunga mahal, tetapi bunga dari KPR subsidi sudah dikunci 5 persen,” katanya.

Kondisi itu kemudian dapat semakin menekan apabila terjadi kenaikan suku bunga komersial. Pasalnya, selisih antara bunga pasar dan bunga subsidi perlu ditanggung pemerintah melalui skema subsidi bunga.

“Kalau bunga pinjaman komersial naik, yang kena APBN. Subsidi dari pemerintah akan terkuras,” ujarnya.

Menurutnya, meskipun pemerintah memiliki opsi melalui sekuritisasi KPR, tenor hingga 40 tahun tetap berpotensi menjadi tantangan fiskal. Semakin panjang tenor dan semakin tinggi bunga deposito, maka selisih biaya bunga yang harus ditanggung negara akan semakin besar.

“APBN harus bayar selisih bunga setiap tahun ke bank selama 40 tahun. Itu menjadi pos anggaran rutin yang tidak bisa dipotong. Kalau suku bunga global naik, tagihan subsidi bisa meningkat dua kali lipat,” ujar dia.

Solusi Pendekatan Model Selain Rumah Tapak

Selain risiko fiskal, Jehansyah juga mendorong pemerintah untuk mempertimbangkan pendekatan lain dalam pemenuhan kebutuhan hunian rakyat. Ia menilai program perumahan sewa publik atau rumah susun sederhana sewa (rusunawa) dapat menjadi alternatif yang lebih berkelanjutan.

Menurutnya, amanat konstitusi dalam Pasal 28H UUD 1945 adalah memastikan masyarakat memperoleh tempat tinggal yang layak, bukan semata-mata kepemilikan rumah.

“Beban APBN jika dihabiskan untuk subsidi KPR akan sangat berat. Per unit rumah KPR subsidi bisa memakan subsidi bunga APBN hingga ratusan juta selama 40 tahun,” katanya.

Sebagai perbandingan, pembangunan rusunawa dapat mempertahankan aset negara sekaligus memberikan akses hunian bagi masyarakat melalui skema sewa.

“Rusunawa cukup diberikan subsidi pembangunan di awal, asetnya tetap milik negara dan bisa terus digunakan untuk subsidi sewa lebih lama,” ujar Jehansyah.

Ia berharap pemerintah lebih fokus memperkuat sisi produksi perumahan rakyat dengan mendorong pembangunan hunian publik, termasuk penyediaan lahan, infrastruktur, tata ruang, serta peningkatan kualitas rusunawa.

“Fokus pemerintah seharusnya bagaimana menyediakan perumahan rakyat. Kalau terlalu fokus mengutak-atik KPR, fungsi utama penyediaan hunian bisa bergeser,” kata Jehansyah.

Pemerintah Siap Terapkan Skema KPR 40 Tahun

Sebelumnya, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait (Ara) menyatakan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi dengan tenor hingga 40 tahun telah disepakati dan siap dijalankan.

Ara mengatakan keputusan tersebut diambil dalam Rapat Terbatas Komite Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) bersama Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa, Menteri Ketenagakerjaan Yassierli dan Komisioner BP Tapera Heru Pudyo Nugroho.

"Bahwa Komite (Tapera) menyetujui untuk 40 tahun bisa dijalankan. Ya, sesuai arahan Presiden (Prabowo Subianto) dan mendukung penuh arahan Presiden," kata Menteri PKP ditemui usai rapat Komite Tapera di Jakarta, Rabu (24/6). 

Komite Tapera memutuskan agar skema KPR subsidi dapat diberikan dengan tenor hingga 40 tahun, bunga tetap 5?% untuk rumah subsidi tapak, serta suku bunga 6?% untuk rumah susun subsidi.

Pemerintah menegaskan bahwa skema harus bersifat berkelanjutan dan dapat diakomodasi oleh perbankan, serta menyertakan insentif seperti pembebasan BPHTB dan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) gratis, dan mendorong koordinasi intens antara BP Tapera, perbankan, serta pengembang.