Kenaikan Suku Bunga Terhenti, Era Kebangkitan Saham Properti Menanti
Harga saham emiten-emiten properti berpotensi bullish dalam waktu dekat seiring prospek pemangkasan suku bunga pada kuartal satu dan dua 2024.
Pergerakan harga saham emiten properti sendiri berbanding terbalik dengan outlook suku bunga, di mana harga saham properti selalu naik ketika suku bunga telah mencapai puncak atau mulai dipangkas.
Berdasarkan studi historikal, Investment Analyst Stockbit Arvin Lienardi menemukan bahwa PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) cenderung mengalami kenaikan harga saham tertinggi ketika suku bunga mulai dipangkas. Diikuti oleh PT Pakuwon Jati Tbk (PWON), PT Ciputra Development Tbk (CTRA) dan PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE).
Selain dari pemangkasan suku bunga, ia menilai insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) pada November 2023 sampai Desember 2024 dapat mendorong marketing sales emiten properti.
Insentif serupa sempat diterapkan pada Maret 2021 sampai September 202. Lalu terbukti berhasil mendorong rata-rata marketing sales keempat emiten itu yang tumbuh 9,7% secara tahunan per September 2022 versus 1,4% di periode yang sama tahun 2023.
Ia pun memperkirakan total marketing sales emiten properti pada 2024 dapat tumbuh di kisaran 5% sampai 6% secara tahunan.
“Secara valuasi, kami menilai bahwa sekarang adalah momen yang tepat untuk membeli saham emiten properti. Mengingat mayoritas emiten properti saat ini diperdagangkan pada minus 1 standar deviasi di bawah rata-rata historis price to book value 5 tahun terakhir,” kata Arvin dalam risetnya, Kamis (14/12).
Adapun risiko utama yang meliputi sektor properti antara lain kembali meningkatnya inflasi dan yield suku bunga AS yang menekan rupiah. Kedua skenario tersebut akan membuat suku bunga Bank Indonesia perlu dipertahankan lebih lama pada level yang tinggi.
Harga saham emiten properti memiliki siklus pergerakan yang sensitif dan berbanding terbalik dengan tingkat suku bunga. Berdasarkan backtesting yang ia lakukan menggunakan data pada periode 2012–2023, emiten properti memiliki dua kecenderungan:
- Harga saham naik saat tingkat suku bunga mencapai level tertingginya, dan saat suku bunga mulai diturunkan.
- Harga saham turun saat suku bunga telah mencapai level terendah, dan saat suku bunga mulai dinaikkan.
Pola yang sama juga terlihat pada 2023. Saat suku bunga telah stabil di level 5,75% sejak Maret 2023, sektor properti sempat mencatat penguatan sebesar 17,8% hingga titik tertingginya pada Juli 2023.
“Ke depannya, kami melihat bahwa harga saham emiten-emiten properti dapat mengalami reli jika suku bunga turun,” ujar Arvin.
Selain tren pergerakan harga, ia juga menghitung besaran penguatan harga saham emiten-emiten properti ketika siklus kenaikan pada 2014–2015, 2015–2016, dan Maret–Juli 2023. Jika mengambil titik terendah dan titik tertingginya, ia menemukan bahwa SMRA cenderung mengalami kenaikan harga saham tertinggi ketika suku bunga mulai dipangkas, diikuti oleh PWON, CTRA, dan BSDE.
