Bagi pemilik bisnis properti, khususnya rumah kost, integrasi transportasi massal di Jabodetabek membawa peluang besar untuk mengoptimalkan rental yield dan mengeliminasi risiko void period (masa kosong sewa).

Hal ini dibuktikan oleh data riset internal Rukita, perusahaan proptech penyedia hunian sewa dan coliving berbasis teknologi. Rukita mencatat lonjakan okupansi hingga 100 persen pada aset kost dan coliving yang berlokasi di kawasan Transit Oriented Development (TOD).

Lonjakan ini didorong oleh perubahan perilaku pekerja urban yang rela memindahkan anggaran transportasi harian mereka menjadi biaya sewa kost (premium rent) yang lebih tinggi demi efisiensi waktu transit.

Peluang Pemilik Properti: Alihan Budget Pekerja Urban untuk Optimalisasi Nilai Sewa Aset

Fenomena pengalihan anggaran harian konsumen ini merupakan kabar baik bagi pemilik aset bisnis coliving maupun kost. Pekerja urban kini cenderung memotong pengeluaran transportasi (bensin, tol, dan ride-hailing) dan mengalokasikan dana tersebut langsung ke dalam anggaran sewa kost harian maupun bulanan.

Bagi pemilik properti kost di sekitar koridor MRT, LRT, atau KRL, kondisi ini menciptakan elastisitas harga sewa yang menguntungkan. Pemilik aset dapat menetapkan premium rate karena konsumen tidak lagi menilai properti sekadar dari fisik kamar kost, melainkan dari accessibility yield efisiensi yang memangkas waktu perjalanan 20 hingga 30 menit setiap hari.

Performa Pasar Coliving: Hunian Berbasis TOD Catat Rata-rata Okupansi di Atas 90 Persen

Tingginya permintaan pada properti sewa berbasis transit terbukti dari cepatnya penyerapan unit di pasar. Sejalan dengan kenaikan harga tanah koridor MRT yang tumbuh hingga 100 persen sejak beroperasi, data Rukita menunjukkan unit coliving di radius berjalan kaki (walking distance) dari stasiun konsisten menjaga keterisian di angka 90 persen hingga 95 persen.

Tingginya daya serap ini tercermin kuat pada beberapa koridor utama MRT Jakarta. Sebagai gambaran, besarnya permintaan dari pekerja pusat bisnis Sudirman menjadikan kawasan kost Setiabudi yang terhubung langsung ke Stasiun MRT Setiabudi Astra sebagai area dengan tingkat keterisian yang sangat stabil. Fenomena serupa juga terjadi di area residensial favorit seperti kost Cipete dekat Stasiun MRT Cipete Raya.

Bahkan pada segmen hunian premium, unit Rukita Deluxe Nismara Abdul Majid yang berjarak 10 menit dari Stasiun MRT Haji Nawi sukses mencatatkan okupansi 100 persen hanya dalam kurun waktu satu bulan sejak diluncurkan.

“Pencapaian okupansi hingga 100% dalam waktu singkat menunjukkan bahwa demand pasar sangat masif. Penyewa hari ini tidak ragu mengeksekusi keputusan sewa dengan harga premium, selama tempat tinggal tersebut menawarkan efisiensi mobilitas harian,” jelas Lika.

Strategi Investasi: Tiga Langkah Eksekusi Aset Properti Berbasis TOD untuk Yield Maksimal

Jika Anda tertarik berinvestasi pada bisnis kost dan coliving dengan yield maksimal, begini cara memanfaatkan kawasan TOD untuk mengoptimalkan pendapatan sewa Anda:

1. Gunakan parameter accessibility yield (tidak harus di pusat kota), anda tidak perlu memaksakan diri membeli lahan mahal di pusat kota atau kawasan prime. Strategi terbaik saat ini adalah membidik properti kost di area penyangga yang memiliki akses langsung (walking distance) ke stasiun MRT, LRT, atau KRL. Efisiensi waktu transit menjadi variabel utama yang membuat penyewa rela membayar premium rate.
2. Terapkan dynamic pricing dan diferensiasi fasilitas, jangan menetapkan harga sewa statis. Pemilik aset harus adaptif menyesuaikan harga dengan demand pekerja urban serta melengkapi hunian dengan fasilitas pendukung work-from-anywhere (WiFi kencang, area kerja terpadu, dan sistem keamanan modern).
3. Meninggalkan pengelolaan mandiri (hands-off Investment), tantangan terbesar aset sewa seperti kost adalah operasional harian yang menyita waktu (pemasaran, penyaringan penyewa, hingga pemeliharaan). Menyerahkan pengelolaan aset kepada ekosistem proptech profesional adalah strategi kunci untuk menjaga standar layanan sekaligus menekan risiko void period (masa kosong sewa). 

Melalui ekosistem pengelolaan properti terpadu, Rukita hadir sebagai mitra strategis bagi pemilik aset mulai dari proses transformasi desain bangunan, pemasaran digital, manajemen penyewa, hingga operasional harian secara menyeluruh.

“Kesimpulannya, jika Anda sedang mencari lokasi untuk investasi properti sewa, fokus utamanya bukan lagi pada gengsi kawasan premium, melainkan pada kemudahan akses menuju transportasi massal. Dengan memilih lokasi berbasis TOD dan menggandeng mitra pengelola profesional seperti Rukita untuk mengoperasikannya, pemilik aset dapat mengonversi tingginya traffic pekerja transit menjadi pendapatan sewa yang pasif, stabil, dan tepercaya secara berkelanjutan,” tutup Lika.