KPR 40 Tahun, Rumah Makin Terjangkau atau Utang Seumur Hidup?

Pemerintah tengah mematangkan aturan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) subsidi dengan tenor hingga 40 tahun sebagai upaya memperluas akses masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) terhadap hunian. Melalui skema tersebut, cicilan rumah diharapkan menjadi lebih ringan, bahkan bisa di bawah Rp1 juta per bulan.

Komite Tapera telah menyepakati skema KPR subsidi dengan tenor hingga 40 tahun, disertai bunga tetap 5% untuk rumah tapak dan 6% untuk rumah susun subsidi. Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait mengatakan pemerintah tengah menyiapkan regulasi agar kebijakan tersebut dapat segera diterapkan, bahkan diupayakan mulai berjalan tahun ini. Pemerintah juga menyiapkan kuota sebanyak 350 ribu unit rumah subsidi per tahun.

Kebijakan tersebut muncul di tengah masih tingginya kebutuhan rumah di Indonesia. Data survei sosial ekonomi nasional (Susenas) Badan Pusat Statistik (BPS) yang diolah Kementerian PUPR menunjukkan, backlog rumah Indonesia mencapai 9,9 juta rumah tangga pada 2023. Adapun persentase yang belum memiliki rumah mencapai 13,56%.

Namun, di balik cicilan yang lebih ringan, tenor hingga empat dekade juga memunculkan pertanyaan baru. Apakah kebijakan ini benar-benar membuat rumah lebih terjangkau, atau justru memperpanjang beban utang masyarakat hingga memasuki usia pensiun?

Untung Rugi KPR 40 Tahun

Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) Maruarar Sirait mengatakan, tujuan utama perpanjangan tenor KPR subsidi hingga 40 tahun adalah agar masyarakat dapat membeli rumah dengan cicilan yang lebih ringan. Menurut dia, kebijakan tersebut merupakan arahan Presiden Prabowo Subianto untuk memperluas akses kepemilikan rumah bagi masyarakat.

"Tujuannya supaya rakyat lebih mudah, mencicilnya lebih murah. Itu arahan Presiden Prabowo yang sudah kami bicarakan bersama Tapera, Menteri Keuangan, Menteri Tenaga Kerja, OJK, dan semuanya mendukung," kata Maruarar usai mendampingi Presiden menerima kunjungan Perdana Menteri India Narendra Modi di Istana Merdeka, Selasa (7/7).

Dia mengatakan, dengan tenor yang lebih panjang, cicilan rumah subsidi diperkirakan dapat ditekan hingga di bawah Rp1 juta per bulan. Pemerintah saat ini masih menyiapkan sejumlah regulasi sebelum kebijakan tersebut diterapkan dan menargetkan implementasinya dapat dimulai secepatnya, termasuk diupayakan pada tahun ini.

Pemerintah tetapkan tenor rumah subsidi hingga 40 tahun (ANTARA FOTO/Andry Denisah/kye)

Deputi Komisioner Bidang Pemanfaatan Dana BP Tapera Sid Herdi Kusuma menambahkan, tenor 40 tahun hanya menjadi salah satu pilihan bagi masyarakat, bukan kewajiban. Debitur tetap dapat memilih jangka waktu kredit sesuai kemampuan, mulai dari 10 tahun, 15 tahun, 20 tahun, 30 tahun hingga 40 tahun.

"Tenor 40 tahun ini merupakan opsi, bukan kewajiban. Keputusan akhirnya tetap disesuaikan dengan kemampuan masyarakat dan hasil analisis kelayakan dari perbankan," ujar Sid kepada Katadata.co.id di Jakarta, Jumat (3/7).

Meski menawarkan cicilan yang lebih ringan, sejumlah ekonom, pakar properti, hingga pelaku industri perbankan mengingatkan bahwa tenor yang sangat panjang bukan tanpa konsekuensi. Selain membuat masyarakat menanggung utang lebih lama, kebijakan tersebut juga dinilai dapat meningkatkan total bunga yang dibayar, memicu kenaikan harga rumah, hingga menambah risiko bagi sektor perbankan.

Setara Membayar Dua Rumah

Pakar Properti Colliers Indonesia Aleviery Akbar mengatakan tenor yang lebih panjang dapat memperluas akses kepemilikan rumah, terutama bagi pembeli rumah pertama. Namun, kemudahan tersebut datang dengan konsekuensi. Semakin panjang tenor pinjaman, semakin besar pula total bunga yang harus dibayar hingga kredit lunas. Selain itu, masyarakat juga akan terikat utang dalam jangka waktu yang jauh lebih lama.

"Kalau mengambil KPR pada usia 30 tahun dengan tenor 40 tahun, pinjaman baru akan lunas saat usia 70 tahun. Risiko perubahan pendapatan, kesehatan, maupun pekerjaan tentu jauh lebih besar dalam rentang waktu selama itu," ujar Aleviery.

Ketua Umum The Housing and Urban Development (HUD) Institute Zulfi Syarif Koto menilai kebijakan tersebut justru berpotensi membebani masyarakat berpenghasilan rendah. Menurutnya, tenor yang semakin panjang membuat pembayaran bunga terus berlangsung selama puluhan tahun sehingga total biaya yang dikeluarkan jauh lebih besar dibanding harga rumah yang dibeli.

"Anda membeli satu rumah, tetapi pada akhirnya membayar setara dua rumah," ujar Zulfi. Ia juga mengingatkan tidak ada yang dapat menjamin seseorang tetap sehat, memiliki pekerjaan, atau terhindar dari pemutusan hubungan kerja selama 40 tahun masa kredit.

Ilusi Keterjangkauan

Pandangan serupa disampaikan Pakar Perumahan Institut Teknologi Bandung (ITB) Jehansyah Siregar. Menurut dia, tenor 40 tahun memang membuat cicilan lebih kecil, tetapi tidak menyelesaikan persoalan utama, yakni harga rumah yang terus meningkat. Ia bahkan menyebut kebijakan tersebut berpotensi menciptakan "ilusi keterjangkauan" karena masyarakat hanya diberi waktu lebih panjang untuk membayar rumah, bukan membeli rumah dengan harga yang lebih murah.

Jehansyah juga mengingatkan bahwa cicilan yang lebih rendah dapat mendorong kenaikan permintaan rumah. Kondisi tersebut berpotensi memicu kenaikan harga properti sehingga manfaat kebijakan justru lebih banyak dirasakan pengembang, sementara masyarakat harus menanggung utang dalam jangka waktu lebih panjang.

Risiko Tinggi Bagi Perbankan

Selain bagi masyarakat, tenor KPR hingga 40 tahun juga membawa tantangan baru bagi industri perbankan. Jangka waktu kredit yang semakin panjang dinilai meningkatkan berbagai risiko, mulai dari ketidaksesuaian sumber pendanaan, potensi kredit bermasalah, hingga tekanan terhadap stabilitas sistem keuangan.

Staf Riset Ekonomi Makro PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk. Myrdal Gunarto menjelaskan, risiko utama berasal dari maturity mismatch atau ketidaksesuaian jangka waktu antara sumber dana bank dan penyaluran kredit. Sebagian besar dana yang dihimpun bank berasal dari tabungan dan deposito berjangka pendek, sementara KPR dengan tenor 40 tahun merupakan pembiayaan jangka sangat panjang.

"Menyalurkan dana jangka pendek untuk pembiayaan berjangka 40 tahun menciptakan risiko likuiditas struktural yang signifikan pada neraca perbankan," ujar Myrdal.

Ia juga mengingatkan, semakin panjang tenor kredit, semakin besar ketidakpastian yang harus dihadapi bank. Dalam rentang waktu empat dekade, kondisi ekonomi dapat berubah drastis, mulai dari kenaikan suku bunga, perlambatan ekonomi, hingga penurunan harga properti. Apabila risiko-risiko tersebut tidak dikelola dengan baik, potensi kredit bermasalah atau non-performing loan (NPL) dapat meningkat.

Senada, Kepala Riset Lembaga Pengembangan Perbankan Indonesia (LPPI) Trioksa Siahaan mengatakan tenor yang lebih panjang memang membuat cicilan lebih ringan, tetapi juga memperbesar peluang debitur mengalami perubahan kondisi hidup, seperti kehilangan pekerjaan, penurunan pendapatan, sakit, maupun memasuki usia pensiun sebelum kredit lunas.

Menurut dia, kualitas aset perbankan dapat tertekan apabila ekspansi KPR dilakukan tanpa seleksi debitur yang ketat. Karena itu, tenor 40 tahun sebaiknya hanya diberikan kepada debitur yang benar-benar memiliki kemampuan membayar, didukung uang muka yang memadai, serta sumber pendanaan jangka panjang bagi bank.

Kepala Ekonom Permata Bank Josua Pardede menilai KPR 40 tahun dapat menjadi instrumen untuk memperluas akses kepemilikan rumah, namun bukan tanpa syarat. Menurutnya, kebijakan tersebut hanya akan efektif apabila diiringi perbaikan di sisi pasokan perumahan, disiplin penyaluran kredit, serta dukungan pembiayaan jangka panjang.

"Risiko bukan hilang, melainkan dipanjangkan waktunya. Karena itu, KPR 40 tahun harus diperlakukan sebagai kebijakan keuangan jangka panjang yang berisiko tinggi, bukan sekadar program cicilan murah," kata Josua.

KPR 40 tahun pada akhirnya menghadirkan sebuah dilema. Di satu sisi, skema ini membuka peluang bagi lebih banyak masyarakat untuk memiliki rumah yang selama ini sulit dijangkau. Di sisi lain, harga yang harus dibayar bukan sekadar bunga yang lebih besar, melainkan komitmen finansial yang dapat berlangsung hampir sepanjang usia produktif seseorang.

Pertanyaannya, apakah masyarakat benar-benar semakin mampu membeli rumah, atau hanya diberi waktu lebih lama untuk melunasinya?