Paradoks Jakarta: Terasa Sempit, Padahal Banyak Ruang Kosong untuk Hunian

Jakarta kerap dianggap kota yang kehabisan ruang. Namun, riset Rujak Center for Urban Studies (RUCS) menunjukkan bahwa kota megapolitan ini masih memiliki banyak ruang yang belum dimanfaatkan. Ini menjadi salah satu pesan dalam pameran House as Home yang digelar RUCS bersama Ourchetype dari studio desain Tujusemesta.

House as Home menjadi bagian dari Jakarta Future Festival 2026 yang digelar di Galeri Sudjojono, Taman Ismail Marzuki, pada 5-7 Juni 2026. Pameran ini mengajak pengunjung mengenali tipe hunian ideal sekaligus menawarkan cara pandang baru terhadap krisis perumahan perkotaan.

Pameran menghadirkan delapan section, berupa ruang-ruang berisi pertanyaan yang akan membantu pengunjung menyimpulkan hunian ideal versinya. Di pengujung instalasi, pengunjung akan menemukan kategorinya, yaitu The Tradisionalist, The Urbanist, The Established, atau The Idealist.

Creative Director Tujusemesta Andi Abdulqodir menjelaskan, pameran ini menerjemahkan teori arketipe Psikolog Carl Gustav Jung untuk mencerminkan tipe hunian. 

“Apapun yang kita pilih, apapun yang kita ciptakan itu merepresentasikan sifat kita, termasuk ketika memilih rumah,” kata Qodir, saat ditemui di lokasi pameran pada Jumat (5/6). 

Individu dengan tipe The Tradisionalist adalah tipe yang suka tinggal di tempat padat penduduk, suka bertemu banyak orang. “Tinggal dimana kita menikmati riuhnya masyarakat dan bergotong royong,” kata Qodir.

The Established adalah mereka yang suka tinggal di lokasi yang aturan dan batas privasinya jelas, seperti komplek perumahan.

The Idealist adalah mereka yang sudah menentukan dengan spesifik hunian yang diinginkan. “Misalnya, di pinggiran alam, tengah sawah, private tapi ideal sekali,” ucap dia. 

Sedangkan tipe The Urbanist adalah mereka yang memilih hunian dengan jarak relatif dekat dengan tempat kerja atau mudah mengakses transportasi publik.  

Paradoks di Jakarta: Terasa Sempit Padahal Banyak Ruang Kosong

Hunian masa depan sesuai harapan ternyata masih sangat mungkin diupayakan, termasuk di kota megapolitan Jakarta. Ini merujuk pada hasil riset RUCS mengenai paradoks ruang di Jakarta.

Lead Researcher RUCS Shally Pristine menjelaskan, terdapat paradoks dimana Jakarta terasa sempit, padahal masih banyak ruang kosong: banyak ruang vertikal yang belum dimanfaatkan dan ruang terbengkalai alias "ruang mati".

“Masih besar sekali mindset orang Indonesia atau terutama di Jakarta, bermukim itu harus di lahan rumah tapak. Akhirnya Jakarta jadi kota yang sangat melebar,” ujar dia. 

Sebagai perbandingan, daerah Sunter Agung di Jakarta memiliki kepadatan penduduk yang nyaris sama dengan Nakano di Tokyo, sekitar 210 jiwa per hektare. 

Namun, 70 persen hunian di Sunter Agung adalah rumah tapak, sehingga berkontribusi pada penyempitan taman, ruang sosial, dan trotoar. Wilayah ini juga memiliki banyak pabrik kosong. 

Sedangkan Nakano didominasi hunian mid-rise atau hunian vertikal dengan ketinggian 5-10 lantai, membuat wilayah tersebut pun memiliki lebih banyak taman dan ruang publik. 

Keinginan masyarakat untuk memiliki rumah di atas tanah sendiri atau memiliki rumah tapak, kata Shally, membuat mereka rela tinggal di lokasi yang jauh dengan tempat kerja atau pusat perekonomian.

Persoalan ini juga dipicu pertumbuhan pemukiman yang masif namun tidak terstruktur. Seolah tidak ada ruang selain beranjak agak jauh dari pusat kota. Ini kemudian berefek pada kesehatan dan lingkungan.

“Tingginya arus pergerakan orang menciptakan trade-off, ada kualitas kesehatan yang memburuk juga emisi karbon karena transportasi,” kata dia. “Perjalanan bisa dihindari kalau orang-orang tinggal lebih dekat dengan pusat kota,” ujarnya, menambahkan.

Ide Pemanfaatan Ruang-Ruang Mati untuk Hunian Vertikal

Pembangunan hunian vertikal di Jakarta bisa dimulai dengan memanfaatkan ruang-ruang mati, seperti ruko, pabrik, atau bangunan terbengkalai lainnya.

Salah satu riset RUCS misalnya, merekomendasikan konsolidasi skala mikro untuk kawasan di Jalan K.H. Hasyim Ashari Jakarta Pusat untuk ditransformasikan sebagai hunian vertikal.

Banyak rumah dan toko tua yang dijual atau kurang termanfaatkan (underused) di ruas tersebut akibat stagnansi ekonomi dan tata ruang yang tidak terintegrasi. Mayoritas ruko berstatus Hak Milik, sehingga mudah dimasukkan dalam skema konsolidasi tanah tanpa penggusuran skala besar.

Jenis hunian yang bisa diterapkan yaitu hunian mid-rise melalui skema kepemilikan non-spekulatif Koperasi Perumahan (Community Land Trust). Skema ini seperti diterapkan di Rumah Flat Rembang 11 di Dukuh Atas, Menteng, Jakarta Pusat. 

Koperasi ini didirikan, dimiliki, dan dikelola oleh anggota untuk memenuhi hak atas hunian. “Misalnya ada yang punya tanah, banyak kan di tengah kota, tapi pajaknya sudah terlalu tinggi dan enggak laku-laku dijual, akhirnya ada beberapa yang tertarik untuk bikin model seperti koperasi,” ujar dia. 

Hunian yang semula hanya satu lantai dan untuk satu keluarga, kini bertingkat dan bisa dihuni hingga tujuh keluarga. “Makanya pameran ini kita tutup dengan sesi menulis surat untuk tetangga di masa depan, karena bayangkan, mungkin kalau kita sudah siap, kita akan saling berbagi resource, tenggang rasa, berbagi fasilitas dengan tetangga,” ucapnya. 

Skema penyediaan hunian lainnya, yaitu konsolidasi tanah vertikal. Skema ini menggabungkan dan meningkatkan intensitas lahan warga menjadi kesatuan untuk hunian vertikal, tanpa penggusuran atau relokasi.

Ada juga skema kerja sama pemanfaatan aset tanah. Maksudnya, ketika negara memiliki banyak tanah untuk disewakan, bisa dialokasikan untuk hunian vertikal. Pembangunan hunian vertikal juga bisa memanfaatkan pabrik, industri, pergudangan, dan semacamnya yang tidak beroperasi. 

Riset RUCS mengungkap, konversi ruang semacam ini bisa meningkatkan akses transportasi publik hingga 83,2 persen serta menambah ruang terbuka hijau kawasan sebesar 1,3 persen.