Penantian Nasabah Eksisting KPR Terciprat Euforia Bunga Murah
Bank Indonesia telah menurunkan suku bunga acuan mencapai 2,25% dalam dua tahun terakhir ke level 3,75%, terendah sepanjang sejarah. Namun, dampaknya belum dirasakan Dwi Riyanto, 35 tahun, saat membayar cicilan KPR.
"Beberapa tahun terakhir ini, cicilan KPR saya belum pernah turun setelah suku bunga floating berlaku," ujar Dwi kepada Katadata.co.id, Jumat (17/12).
Dwi mengambil KPR pada 2012 di salah satu bank milik negara. Saat itu, ia memperoleh bunga tetap 9,75% selama satu tahun yang dilanjutkan dengan suku bunga floating.
"Pertama ambil KPR, cicilan sekitar Rp 2,8 juta per bulan. Setahun kemudian karena floating, naik jadi Rp 3,1 juta. Lalu sempat naik jadi Rp 3,4 juta hingga sekarang belum pernah turun," katanya.
Salah satu skema yang banyak ditawarkan bank dalam KPR adalah memberikan suku bunga tetap selama satu tahun yang dilanjutkan dengan bunga mengambang atau floating. Suku bunga mengambang biasanya turut dipengaruhi oleh pergerakan bunga acuan bank sentral. BI khusus sepanjang tahun ini telah menurunkan bunga mencapai 1,25%, terlihat dalam databoks di bawah ini.
Mengutip data Suku Bunga Dasar Kredit terkini pada masing-masing-masing situs bank BUMN, rata-rata bunga KPR masih berada di kisaran 10%. SBDK KPR Bank Mandiri dan BRI masing-masing 9,9%, BNI 10,15%, dan BTN 10,5%.
Rata-rata SBDK tersebut hanya turun 0-0,3% dibandingkan posisi akhir tahun lalu. Mengutip data OJK, SBDK KPR BRI pada akhir 2019 adalah 9,9%, Mandiri 10,2%, BNI 10,25%, dan BTN 10,75%.
Sementara itu, beberapa bank swasta mematok SBDK KPR yang lebih rendah. BCA 8,75%, CIMB Niaga, Bank Panin, dan Maybank masing-masing 9,5%, serta OCBC NISP 9,75%. Dibanding akhir tahun lalu, penurunan paling banyak dilakukan oleh BCA sebesar 1,1%, Sementara empat SBDK KPR empat bank lainnya hanya turun 0,1% hingga 0,45%.
SBDK merupakan dasar penetapan suku bunga kredit yang dikenakan oleh bank kepada nasabah. SBDK belum memperhitungkan komponen estimasi premi risiko yang besarnya tergantung pada penulaian bank terhadap risiko masing-masing debitur.
Berdasarkan data Bank Indonesia, rata-rata bunga KPR hingga kuartal ketiga sebesar 8,63%, turun dibandingkan kuartal sebelumnya 8,85%.
Pangkas Bunga Lewat Promo
Direktur Utama BCA Jahja Setaitamadja menjelaskan, bunga KPR sudah turun cukup banyak sehingga ruang penurunan akan terbatas pada tahun depan. Namun, menurut dia, pihaknya kemungkinan masih akan memberikan penawaran bunga murah melalui promo kepada nasabah.
"Kami kadang memberikan promo bunga 5,88%," ujar Jahja kepada Katadata.co.id, Jumat (19/12).
BCA sempat memberikan promo bunga KPR 5,88% tetap selama tiga tahun tanpa minimum tenor. Namun, promo bunga KPR ini hanya berlaku hingga akhir bulan lalu.
Meski memberikan promo bunga murah, Jahja menjelaskan outstanding KPR masih mengalami pertumbuhan negatif. Pembayaran cicilan oleh nasabah masih lebih besar dari kredit baru yang disalurkan.
"Contoh, cicilan yang dibayarkan nasabah per bulan Rp 1,8 triliun, sedangkan kredit baru hanya Rp 1,1 triliun. Kami harapkan tahun depan lebih baik dan bisa tumbuh positif," kata Jahja.
Promo bunga murah juga gencar diberikan bank lain. CIMB Niaga misalnya, saat ii menawarkan bunga 6,5% tetap selama satu tahun dan 9,5% untuk tahun kedua hingga kesepuluh. Namun berbeda dengan BCA, bank asal Malaysia ini mampu mencatatkan pertumbuhan KPR.
"KPR kami tumbuh secara tahunan hingga kini masih tumbuh 7%," ujar Direktur Konsumer CIMB Niaga Lani Darmawan.
Lani menjelaskan bunga KPR di pasar saat ini sudah cukup rendah. Pihaknya dalam dua tahun terakhir, telah menurunkan bunga KPR mencapai 3%.
"Bunga KPR saya rasa sudah cukup rendah. Namun, kami tetap akan memonitor perkembangan biaya dana sejalan dengan penurunan bunga acuan," katanya.
Direktur Konsumer BNI Corina Leyla Karnalies menjelaskan, pihaknya belum berencana menurunkan bunga KPR. Namun, penyesuaian suku bunga KPR pada tahun depan dapat dilakukan sebagai strategi retensi maupun akuisisi guna mendapatkan debitur yang berkualitas.
Sementara itu, Direktur Utama BTN Pahala Mansury menilai masih ada ruang penurunan bunga KPR pada awal tahun depan jika tingkat bunga dana terus menurun. Kredit pun berpotensi tumbuh 6% dengan kemungkin penyesuaian tingkat bunga.
"Tahun ini, kredit kami perkirakan tumbuh 3%," kata Pahala kepada Katadata.co.id, Sabtu (19/12).
Suku bunga KPR masih menjadi salah satu faktor penghambat penjualan properti pada kuartal ketiga tahun ini, selain pandemi Covid-19 dan penerapan PSBB. Berdasarkan survei harga properti residensial yang dirilis Bank Indonesia, penjualan rumah terkontraksi 30,39% dibandingkan kuartal III 2019. Namun, penjualan properti diperkirakan membaik pada kuartal keempat dan semakin membaik pada tahun depan.