Rumah Tapak Jakarta Selatan Jadi Incaran Pemburu Hunian Menguntungkan
Kota Administrasi Jakarta Selatan (Jaksel) tampaknya masih menjadi favorit warga Jabodetabek untuk mencari properti yang menguntungkan. Pada kuartal pertama (Q1) 2021, sebanyak 24 persen pemburu properti di Jabodetabek melalui Rumah.com cenderung mencari rumah tapak atau apartemen di wilayah Jakarta Selatan ketimbang kota-kota lainnya.
Grafik 1.1 Persentase Tren Pencarian Properti Berdasarkan Kota di Jabodetabek lewat Rumah.com
Jakarta Selatan memang punya banyak daya tarik ketimbang wilayah lain di Jabodetabek. Adanya pusat-pusat bisnis seperti Sudirman Central Business District (SCBD) hingga kawasan elit di Kebayoran Baru maupun Pondok Indah, tampaknya Jakarta Selatan sudah sejak lama dikenal penuh glamor dan menarik para investor untuk menanamkan modalnya di sana.
Situasi ini pun semakin meriah karena kehadiran mal-mal mewah yang semakin menjamur di berbagai sudut Kota Jakarta Selatan. Bahkan berdasarkan pantauan Rumah.com, ada empat mal baru yang dibuka di tengah pandemi Covid-19 untuk menggelorakan kembali ekonomi Jabodetabek. Di antaranya, AEON Mall Southgate Tanjung Barat, Mall At District 8 di SCBD, Pondok Indah Mall (PIM) 3, dan Senayan Park at Taman Ria Senayan (SPARK).
Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat tren pencarian properti di Jaksel meningkat signifikan sepanjang pandemi Covid-19 (lihat grafik 1.2)
Grafik 1.2 Indeks Tren Pencarian Properti di Jakarta Selatan lewat Rumah.com (2017-2021)
Saat pandemi Covid-19 masuk ke Indonesia, tren pencarian properti di Jakarta Selatan melejit ke angka yang belum pernah dicapai sebelumnya. Indeks pencarian properti pada kuartal kedua (Q2) 2020 atau masa awal COVID-19 berada pada angka 170 atau naik 130 persen dibandingkan kuartal yang sama tahun sebelumnya (year-on-year/YoY).
Tren pencarian properti online di Jakarta Selatan terus meningkat. Pada kuartal ketiga (Q3) 2020 indeks pencarian properti di Jakarta Selatan tercatat sebesar 255 atau naik 85 persen dibandingkan kuartal kedua (Q2) 2020 secara kuartalan (QoQ). Tren pencarian ini tetap stabil hingga kuartal pertama (Q1) 2021, di mana indeks pencarian berada pada posisi 251.
Selain karena daya tarik Jakarta Selatan yang semakin baik, pandemi Covid-19 pun membuat para pemburu properti memilih pencarian lewat daring seperti Rumah.com untuk mencari properti idaman sehingga bisa terhindar dari penyebaran virus berbahaya.
Rumah Tapak Tangguh Hadapi Pandemi Covid-19
Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2021 mencatat, harga rumah tapak di Jakarta Selatan mampu mempertahankan pertumbuhannya meski pandemi Covid-19 melanda Indonesia begitu hebat.
Grafik 1.3 Indeks Harga Rumah di Jakarta Selatan (Q1 2017-Q1 2021)
Indonesia dihantam pandemi Covid-19 sejak kuartal kedua 2020. Namun, situasi darurat tidak membuat indeks harga rumah tapak di Jakarta Selatan anjlok. Justru kenaikan yang terjadi pada kuartal pertama (Q1) 2020 sebesar 0,4 persen secara kuartalan semakin kuat sehingga pada kuartal kedua (Q2) 2020 harga rumah tapak di Jakarta Selatan naik ke level 117,4 atau meningkat sebesar 3,7 persen dibanding kuartal sebelumnya.
Kenaikan indeks harga rumah tapak di Jakarta Selatan mencapai puncaknya pada kuartal keempat, ketika terjadi peningkatan sebesar 4,1 persen secara kuartalan. Menjelang 2021, dinamika harga properti di Jakarta Selatan sudah tak se-bullish sebelumnya. Meski demikian, secara tahunan, indeks harga rumah tapak masih menunjukkan kenaikan sebesar 6 persen pada kuartal pertama 2021.
Stagnasi pasar properti pada kuartal keempat 2020 dan kuartal pertama 2021 tampaknya dipengaruhi oleh indeks suplai rumah tapak di Jakarta Selatan.
Grafik 1.4 Indeks Suplai Rumah Tapak di Jakarta Selatan lewat Rumah.com (Q1 2017-Q1 2021)
Ramainya pasar properti di Jakarta Selatan berdampak pada peningkatan indeks suplai rumah tapak yang cukup signifikan selama masa darurat pandemi Covid-19.
Dalam Rumah.com Indonesia Property Market Index (RIPMI) 2020, indeks suplai rumah tapak di Jakarta Selatan pada kuartal kedua 2020 naik sebesar 18,6 persen ke level 139,7 secara kuartalan (QoQ).
Suplai ini terus meningkat. Hingga Q1 2021, indeks harga properti mencapai level 179,1 atau naik sebesar 15 persen. Tingginya suplai bisa menjadi salah satu faktor penurunan harga rumah tapak di Jakarta Selatan pada kuartal keempat 2020. Namun, stagnasi harga pada kuartal pertama 2021 menunjukkan pemulihan pasar properti di Jakarta Selatan yang sangat cepat dan harapan kenaikan indeks harga rumah tapak di kuartal selanjutnya.
Kondisi pasar rumah tapak di Jakarta Selatan yang seakan tidak terpengaruh oleh pandemi Covid-19 setidaknya dipengaruhi dua faktor, yakni keberadaan kalangan atas di Jakarta Selatan serta infrastruktur jalan yang lebih baik ketimbang wilayah lain di DKI Jakarta.
Kalangan Atas di Jakarta Selatan Tidak Terpengaruh Pandemi Covid-19
Sebagai wilayah terfavorit dengan kedekatan lokasi terhadap pusat-pusat bisnis dan perdagangan, nilai properti di Jakarta Selatan tentu sangat tinggi dan hanya dapat dijangkau oleh masyarakat kalangan atas.
Keberadaan masyarakat kalangan atas di Jakarta Selatan dapat ditunjukkan oleh pola pengeluaran yang muncul di masa pandemi Covid-19.
Grafik 1.5 Pola Pengeluaran per Kapita Masyarakat DKI Jakarta Tahun 2019 dan 2020 Menurut Kota/Kabupaten
Menurut BPS, pola pengeluaran dapat menunjukkan tingkat kesejahteraan seseorang. Semakin tinggi pengeluaran bukan makanan seseorang, semakin sejahtera pula kehidupannya. Sebaliknya, semakin tinggi pengeluaran seseorang untuk kebutuhan makanan, maka akan semakin rendah kesejahteraannya.
Selain itu, Pandemi Covid-19 juga mengakibatkan berkurangnya porsi untuk pengeluaran nonmakanan. Namun, masyarakat di Jakarta Selatan justru tetap memiliki rata-rata pengeluaran per kapita untuk kebutuhan nonmakanan yang lebih tinggi ketimbang wilayah lain, yakni di atas 60 persen. Artinya, penduduk Jakarta Selatan kebanyakan sudah sangat sejahtera serta tak begitu terdampak oleh pandemi Covid-19. Selain itu, pengeluaran nonmakanan dari 2019 ke 2020 hanya berkurang tiga persen. Dengan begitu, permintaan hunian di Jakarta Selatan pun tidak banyak berubah ketimbang wilayah lainnya di DKI Jakarta.
Ingin tahu lebih detail soal Jakarta Selatan? Temukan informasi mendalamnya di AreaInsider Rumah.com
Infrastruktur Jalan Memadai untuk Mobilitas Kendaraan Pribadi
Jakarta Selatan pun memiliki infrastruktur jalan yang cukup dapat diandalkan ketimbang wilayah lain di DKI Jakarta.
Gafik 1.6 Panjang Jalan Total di DKI Jakarta Tahun 2020 Menurut Kota
Secara total, panjang jalan di Jakarta Selatan menjadi yang terpanjang kedua setelah Jakarta Timur. Namun jika hanya dilihat jalan raya dan jalan tol yang dikelola oleh pemerintah pusat dan Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, Jakarta Selatan lebih unggul daripada wilayah lain.
Grafik 1.7 Panjang Jalan yang Dikelola Negara dan Provinsi Total di DKI Jakarta Tahun 2020 Menurut Kota
Panjang jalan yang dikelola oleh pemerintah pusat dan Pemprov DKI Jakarta di Jakarta Selatan mencapai 2.029 kilometer. Adapun luas jalan tersebut mencapai 12.643.872 meter persegi.
Grafik 1.8 Perbandingan Luas Jalan yang Dikelola Negara dan Provinsi dengan Luasan Wilayah per Kota Administrasi di DKI Jakarta Tahun 2020
Jika ditinjau dari perbandingan luas jalan dengan luas wilayah, Jakarta Selatan yang merupakan kota terluas di DKI Jakarta pun masih unggul dibanding kota administrasi lainnya. Dengan luas 154,32 kilometer persegi, Jakarta Selatan memiliki persentase jalan sebesar 8,19 persen.
Situasi ini membuat Jakarta Selatan lebih memanjakan pengguna kendaraan pribadi ketimbang wilayah lain di DKI Jakarta.
Hal tersebut pun cocok dengan sifat perumahan tapak yang menyebar dan berjauhan. Rumah tapak biasanya dibangun seragam dan membentuk kluster sehingga cenderung jauh dari fasilitas publik dan pusat-pusat perdagangan.
Akibatnya, kebanyakan penghuni rumah tapak bergantung pada mobil atau motor sebagai kendaraan pribadi untuk jarak jauh. Jaringan jalan yang lebih masif membuat Jakarta Selatan sangat menarik bagi peminat rumah tapak. Apalagi posisinya sangat dekat dengan pusat bisnis dan mal-mal mewah, walaupun harus merogoh kocek cukup dalam.
Persentase jalan dibanding luas wilayah Jakarta Selatan hanya kalah oleh Jakarta Pusat. Namun, Jakarta Pusat tidaklah cocok untuk pengembangan rumah tapak karena kepadatannya sudah sangat tinggi. Selain itu, harga lahannya pun jauh lebih tidak terjangkau ketimbang Jakarta Selatan.
Dengan begitu, hanya Jakarta Selatan yang menarik minat para pemburu rumah tapak, khususnya kalangan atas yang tidak begitu terdampak pandemi Covid-19.
