Pandemi Corona Memukul Mundur Proyek Trump-Hary Tanoe di Indonesia
Pandemi corona menghantam sektor properti tanah air. Tidak hanya penjualannya yang turun signifikan sepanjang kuartal pertama 2020, tetapi sejumlah pembangunan proyek mundur dari jadwalnya lantaran berbagai kebijakan pembatasan sosial yang diterapkan pemerintah.
Termasuk proyek properti kelas atas kerja sama antara PT MNC Land Tbk dan Trump Hotel Collection, yakni Trump Residences Tanah Lot, Bali, dan Trump Residences Lido, Jawa Barat. Proyek kerja sama antara perusahaan milik Presiden Amerika Serikat Donald Trump dan Hary Tanoesoedibjo ini pun terkena pukulan corona sehingga mundur dari rencana semula.
Analis Mirae Sekuritas Indonesia, Joshua Michael mengatakan pandemi corona membuat 2020 sebagai tahun yang sulit bagi para pengembang properti, termasuk MNC Land. Apalagi, Bali yang terkenal sebagai kawasan wisata sebagai wilayah yang paling terpukul selama pandemi.
“Peluncuran Trump Residences Bali dan Lido akan tergantung pada seberapa cepat pandemi Covid-19 dapat mereda, lalu dilanjutkan 1 - 2 tahun periode konstruksi,” kata Joshua dalam risetnya yang dikutip Jumat (8/5).
(Baca: Pakai Nama Trump, MNC Land Bangun Kawasan Wisata Lido dan Bali)
MNC Land pun mengakui pandemi corona berdampak signifikan terhadap kegiatan usahanya. Meskipun demikian perusahaan menyampaikan bahwa kegiatan operasional di kantor pusat dan hotel tetap berjalan dengan tetap memperhatikan ketentuan yang diberlakukan pemerintah pusat dan daerah, termasuk ketentuan pembatasan sosial berskala besar (PSBB).
“Penerapan PSBB yang terus menerus dapat berdampak signifikan terhadap pendapatan. Penurunan kegiatan sosial ekonomi serta pelemahan nilai rupiah terhadap dolar Amerika Serikat (AS) juga sangat berpengaruh terhadap pencapaian target penjualan perusahaan,” tulis MNC Land melalui keterbukaan informasi yang diunggah pada Selasa 21 April 2020.
Perusahaan berkode emiten KPIG ini pun harus mengevaluasi dan menyesuaikan proses kerja pada berbagai aspek untuk memitigasi dampak pandemi corona, termasuk melakukan efisiensi biaya operasional. Seperti menyesuaikan atau menunda belanja modal berdasarkan skala prioritas, serta berinovasi dalam pemasaran produk dan jasanya.
Selain itu MNC Land juga mengevaluasi dan negosiasi ulang terhadap perjanjian-perjanjian dengan pihak ketiga, termasuk kreditur, kontraktor, dan pemasok untuk mengurangi beban. Oleh karena itu mereka berharap pemerintah dapat segera memutus rantai penyebaran Covid-19 agar kegiatan sosial ekonomi normal kembali.
(Baca: Pukulan Beruntun Pandemi Corona yang Mengandaskan Industri Properti)
“Sehingga usaha perusahaan juga dapat berlangsung normal, meskipun pertumbuhannya diprediksi tidak akan sesuai dengan proyeksi semula,” tulis Manajemen MNC Land di keterbukaan informasi.
Joshua menilai MNC Land memiliki ruang yang cukup untuk membiayai belanja modal atau capital expenditure (capex) di masa mendatang. MNC Land mengalokasikan capex Rp 6,5 triliun untuk 2020 - 2023, untuk proyek Trump Residences, Trump International Golf Club dan Trump International Resort Bali dan Lido, serta Taman Danau Lido Adventure.
“Dengan asumsi capex Rp 6,5 triliun, dengan eksposur FX yang terbatas ini, dikumpulkan mulai saat ini dan didanai seluruhnya melalui utang. Neraca keuangan perusahaan tidak akan terpengaruh signifikan,” ujar Joshua.
Trump Residences Menyasar Ekonomi Atas
Proyek Trump Residences milik MNC Land dan Trump Hotel Collection merupakan proyek properti kelas atas yang menyasar orang-orang terkaya di Tanah Air karena harganya yang premium. Harga jual rata-rata properti Trump Residences Bali dan Lido berkisar Rp 8 - 15 miliar per unit untuk kondominium, dan Rp 30 - 80 miliar untuk vila.
(Baca: Datang ke Indonesia, Trump Jr Bertemu Bos MNC dan Resmikan Hotel Mewah)
Menurut Joshua, harga jual setinggi itu hanya akan terjangkau bagi 10% orang berpenghasilan tertinggi di Indonesia. Menurut data Bank Dunia, 10% orang terkaya ini menguasai hingga 30% dari total pendapatan penduduk negeri ini atau masuk ke dalam kuartil pertama kelompok pendapatan dunia. “Karena Indonesia masih berada di kuartil kedua GNI (gross national income) dunia per kapita,” ujarnya.
Harga jual premium properti Trump Residences lantaran penggunaan material konstruksi berkualitas tertinggi, serta didesain oleh perusahaan arsitektur dan desain interior serta desain perhotelan berkelas dunia, Oppenheim Architecture dan Hirsch Bedner Associates. Alhasil biaya konstruksi per meternya mencapai Rp 40 juta, dibandingkan rata-rata perumahan pada umumnya yang hanya Rp 5 juta.
Beberapa keunggulan lainnya seperti lokasi Trump Residences Bali yang berada tepat di sebelah Pura Tanah Lot yang memberikan suasana damai dan santai, didukung proyek infrastruktur masa depan yakni Bali Ring Road karena berdiri di dekat jalan tol Kuta-Gilimanuk yang dapat mencapai tol Kuta-Canggu-Tanah Lot hanya dalam 20 menit.
Kemudian Trump Residences Lido terletak 60 kilometer (km) dari Jakarta yang dapat diakses dengan waktu tempuh sekitar 60 menit melalui jalan tol Jagorawi-Bocimi dan akan didukung jalan tol baru Bocimi-Bandung. Kemudian terletak di kawasan ekonomi khusus (KEK) Caringin-Cigombong yang akan didirikan pada kuartal III tahun ini.
(Baca: Donald Trump Jr, Penerus Bisnis Properti Trump yang Melirik Indonesia)
Dukungan Berbagai Insentif Fiskal untuk Hunian Mewah
Proyek ini pun mendapatkan berbagai dukungan fiskal dari pemerintah, seiring berbagai insentif pajak untuk hunian mewah demi mendorong pertumbuhan sektor properti. Insentif pajak tersebut yaitu kenaikan batas nilai hunian mewah yang dikenakan pajak penjualan atas barang mewah (PPnBM) dan pajak pertambahan hasil (PPh).
Batas nilai hunian mewah yang dikenakan PPnBM dinaikkan dari dari Rp 10 miliar untuk apartemen dan Rp 20 miliar untuk rumah tapak menjadi Rp 30 miliar untuk semua jenis properti. Kemudian PPh rumah mewah dipotong dari 5% menjadi hanya 1%.
“Sektor properti seharusnya tumbuh 15% dengan berbagai insentif tersebut,” kata Menteri Keuangan Sri Mulyani kepada pengusaha properti pada September 2019. Adapun pada 2019 sektor properti hanya tumbuh 5,74%, dan kontribusinya terhadap produk domestik bruto (PDB) hanya 3,02%.
Menkeu meminta agar sektor properti dapat mencapai target pertumbuhan 10 – 15% paling lambat tahun. Selain insentif pajak untuk hunian mewah, insentif sektor properti yaitu subsidi untuk rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, peningkatan batasan tidak kena pajak pertambahan nilai (PPN) rumah sederhana sesuai daerahnya, pembebasan atas rumah atau bangunan korban bencana alam.
(Baca: Proyek MNC – Trump di Lido Ditargetkan Rampung 2019)
Kemudian revisi UU PPh Nomor 36 Tahun 2008 pasal 22 mengenai pajak pemotongan untuk jual properti serta penyederhanaan validasi PPh penjualan tanah dan bangunan dari 15 hari menjadi 3 hari. “Semua kami ringankan,” kata Sri Mulyani.
Mengikuti Kesuksesan Trump Tower Philippines
Salah satu nilai tambah dari proyek ini adalah menggunakan merek properti milik Donald Trump. Proyek Trump Residences ini diprediksi bakal mengikuti kisah sukses Trump Tower Filipina yang berhasil membukukan pra-penjualan 94% dari 250 unitnya dua tahun sebelum proyek tersebut rampung.
MNC Land pun menargetkan pra-penjualan 50-60% dari jumlah unit kondominium dan vila Trump Residences dalam 3 hingga 4 tahun. Apalagi, menurut Joshua, dengan bocoran harga yang ada, nilai tersebut masih lebih rendah 67% dari net asset value (NAV)-nya dalam lima tahun jika memperhitungkan seluruh proyek di dua lokasi tersebut hingga 2024.
(Baca: Infografik: Bisnis Keluarga Trump Menjangkau Indonesia)
