Permasalahan di segmen ini justru pada jumlah pasokan yang kurang. Hal itu karena perusahaan properti kesulitan mencari pendanaan. “Contohnya, penjualan proyek-proyek Ciputra di Maja, Sinarmas, dan Summarecon masih bagus,” ujar Anton. “Namun kondisi pandemi yang melemahkan ekonomi menyebabkan banyak pengembang agak sulit untuk membangun proyek baru.”
Hal senada diungkapkan Ferry Salanto. Kepala Riset Colliers International Indonesia ini menyatakan proyek yang berhasil dijual dalam kondisi saat ini hanya per kasus. Secara umum, pasar properti belum terlalu pulih. “Jika ada developer yang berhasil, itu karena produknya pas saja dengan konsumen,” ujar Ferry.
Pasar Apartemen Makin Ambles, Perkantoran Ada Harapan
Bila segemen rumah tapak masih memperlihatkan geliat, lain halnya dengan hunian-hunian yang menjulang ke angkasa. Direktur Ciputra, Harun Hajadi menyatakan, tingkat keterisian sejumlah apartemen di perusahaanya masih cukup kosong.
Memang, kata dia, kondisi ini tidak terjadi secara tiba-tiba. Proyek apartemen mulai lesu usai kelebihan pasokan sejak dua tahun lalu karena tidak ada permintaan. Banyak proyek apartemen tak terserap pasar.
Menurut Anton Sitorus, apa yang menimpa pasar aprtemen makin menjadi tatkala merebak pandemi. Dalam riset yang dibuat lembaganya, permintaan produk apartemen turun hingga 50 % pada semester pertama tahun ini dibandingkan periode yang sama pada 2019. Hal ini seperti yang terjadi pada tingkat hunian hotel.
Walau belum ada indikasi akan ekspansif, keadaan lebih baik terlihat pada permintaan untuk perkantoran dalam skala terbatas. Biasanya, kata Anton, permintaan datang dari penyewa yang pindah dari gedung lama. Tak heran kalau perkantoran baru masih bermunculan di kawasan elite seperti Mega Kuningan, Sudirman, dan Thamrin.
Salah satu pendorong perusahaan atau investor masih membangung gedung perkantoran bukan hanya karena kondisi pasar secara umum. Namun ada beberapa proyek yang dibangun lantaran permintaan dari klien. Misalnya, perusahaan A membutuhkan ruang kantor hingga 20 ribu meter persegi, pengembang properti akan membangun khusus untuk perusahaan tersebut. “Ada juga karena prestige. Contohnya Sopo Del di Mega Kuningan,” ujar Anton.
Dengan beberapa indikator tersebut, Anton meramal sektor perkantoran cenderung stabil hingga akhir tahun. Bahkan ketika work from home (WFH) berlaku sepanjang pandemi corona. Sebab, ketentuan bekerja dari rumah tidak berpengaruh besar terhadap permintaan gedung perkantoran dalam lima tahun ke depan. Perusahaan tetap membutuhkan kantor untuk tempat rapat hingga bertemu klien.
Bahkan, menurut dia, permintaan perkantoran bisa meningkat dengan munculnya penyewa dari sektor e-commerce yang bisnisnya tengah melejit akibat pandemi. Dia mencontohkan Tokopedia yang memiliki kantor di salah satu gedung di Mega Kuningan milik Ciputra Group.
Walau muncul harapan, Kepala Riset Colliers International Indonesia Ferry Salanto melihat ada kejenuhan pasokan sehingga tingkat okupansi perkantoran anjlok. Total pasokan kumulatif di Jakarta hingga semester pertama 2020 mencapai 10,4 juta meter persegi dengan 66 % berada di central business distric (CBD). Hingga 2023, diperkirakan ada tambahan pasokan cukup besar.
Penambahan gedung perkantoran dari 2020 – 2024 diperkirakan 1,22 juta meter persegi, di mana 60 % berada di CBD. Selain itu, muncul gedung baru yang dalam tahap konstruksi sehingga berpotensi menyebabkan tingkat hunian semakin turun hingga di bawah 80 %. Belum lagi beberapa proyek yang masih tahap perencanaan.
Karena itu, dari sisi tingkat hunian di CBD, pada tahun ini diproyeksikan terus merosot. Namun di luar CBD relatif stabil. “Untuk tahun ini akan jelek outlook-nya, tapi setahun hingga dua tahun ke depan saya optimistis bergerak lagi,” kata Ferry.
Perumahan Subsidi Mulai Menggeliat
Selain properti komersial, perumahan rakyat atau rumah subsidi juga terpukul pandemi corona. Ketua Umum DPP Himpunan Pengembang Pemukiman dan Perumahan Rakyat (Himperra) Endang Kawidjaja mengatakan permintaan rumah subsidi pada Maret hingga Mei 2020 hanya 40 % dari akhir 2019.
Permintaan mulai berbalik naik pada Juni 2020 di level 60 – 70 %. Pada Juli – Agustus 2020 kembali meningkat ke level 70 hingga 80 %. Peningkatan penjualan rumah subsidi terlihat di hampir seluruh wilayah Jawa, terutama Bogor. Sedangkan di luar Jawa, paling banyak di Pekan Baru.
Permintaan yang kembali naik dipengaruhi keinginan konsumen untuk memiliki rumah pertama. Selain itu, para pengembang memberikan diskon yang cukup besar. Endang mengatakan nilai rumah yang seharusnya Rp 150 juta bisa dijual Rp 100 juta.
Meski begitu, penjualan rumah subsidi bukan tanpa kendala. Penjualan yang meningkat ini tak diimbangi dengan persetujuan akad dari bank pemberi kredit.
Menurut Endang, jumlah penjualan rumah biasanya berkelindan dengan kesuksesan akad kredit 60 hingga 70 %. Namun saat ini pihak bank hanya menyetujui sekitar separuh akad kredit dari penjualan. “Bank super hati-hati, mereka tidak mau mengambil risiko,” kata Endang kepada Katadata.co.id.
Para pengembang perumahan rakyat pun bernegosiasi dengan perbankan untuk memitigasi risiko kredit bersama-sama. Salah satu caranya dengan mensyaratkan uang muka yang besar. Sehingga ketika kredit macet, nilai propertinya masih sangat menarik.
Jika bank setuju dengan skema itu, lanjut Endang, pihaknya bisa meningkatkan persetujuan akad hingga 10%-15% menjadi 70% dari penjualan.
Secara umum, Anton Sitorus memproyeksikan bisnis properti masih turun hingga akhir 2020. Sektor ini baru meningkat pada semester kedua tahun depan jika pembuatan vaksin corona berjalan sesuai rencana pemerintah.
Oleh karena itu, dia menyarakan para pengembang untuk menata kembali proyek-proyek yang cocok dengan kondisi pasar. Pengembang juga harus menyiapkan strategi pemasaran yang cocok dengan perubahan yang mengandalkan sistem daring. Selain itu, perusahaan harus efisiensi atas arus kas yang semakin tipis.
“Sambil menunggu momen yang tepat, perusahaan bisa memikirkan inovasi, terobosan, desain produk, desain bangunan, strategi pemasaran, hingga strategi pembayaran konsumen,” kata Anton. “Ketika pandemi selesai, siapa yang cepat dan lebih dahulu melaksanakan terobosan akan di atas angin.”
