Pengaturan Hak Guna Bangunan dalam Hukum Agraria

Hukum agraria merupakan hukum yang mengatur terkait pertanahan di Indonesia. Peraturan perundang-undangan yang membahasnya secara umum yakni Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok Agraria (UU No. 5/1960) atau yang kerap disebut UUPA.

Dalam UUPA, terdapat hak-hak yang diatur di dalamnya. Hak-hak tersebut seperti hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak sewa, hak membuka tanah, hak memungut hasil hutan, dan hal lain selain hak tersebut yang juga ditetapkan dengan undang-undang, serta hak yang sifatnya sementara.

Berkaitan dengan hak-hak tersebut, menarik membahas salah satunya yakni hak guna bangunan. Simak penjelasan terkait hak guna bangunan dalam hukum agraria berikut.

Hak Guna Bangunan dalam Hukum Agraria

Hak guna bangunan diatur dalam Bagian V Pasal 35. Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan atas tanah yang bukan miliknya.

Hak ini berlaku dalam waktu maksimal 30 tahun. Jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan jangka waktu maksimal 20 tahun.

Hak guna bangunan ini kerap disingkat sebagai HGB. Hak ini dapat beralih maupun dialihkan kepada orang lain.

Pihak yang Dapat Memiliki Hak Guna Bangunan

Pihak yang dapat mempunyai hak guna bangunan adalah warga negara Indonesia (WNI) dan badan hukum yang berdiri sesuai hukum Indonesia dan terletak di Indonesia. Jika seseorang maupun badan hukum yang memiliki hak guna bangunan itu berpindah kewarganegaraan atau tidak terletak di Indonesia dalam jangka waktu 1 tahun, maka wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu ke pihak lain yang memenuhi syarat.

Apabila hak guna bangunan itu tidak dilepaskan maupun dialihkan dalam jangka waktu 1 tahun, maka hak itu hapus karena hukum. Namun terdapat ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan tetap diakui sesuai ketentuan dalam Peraturan Pemerintah.

Munculnya Hak Guna Bangunan

Dalam hukum agraria, adanya hak guna bangunan dapat karena penetapan oleh pemerintah. Hal ini berlaku terhadap tanah yang dikuasai langsung oleh negara.

Kemudian, hak guna bangunan juga dapat ada karena perjanjian antara pemilik tanah dengan pihak lain. Dalam hal ini, hak guna bangunan dan hak milik berbeda kepemilikan.

Hak Guna Bangunan dapat Terhapus

Terdapat ketentuan yang mengatur bahwa hak guna bangunan dapat terhapus. Hak guna bangunan itu terhapus karena alasan sebagai berikut:

1. Jangka waktu yang sudah berakhir
2. Telah diberhentikan sebelum jangka waktu berakhir karena sesuatu syarat yang tidak dipenuhi
3. Dilepaskan oleh pemegang hak sebelum jangka waktu berakhir
4. Dicabut demi kepentingan umum
5. Ditelantarkan
6. Tanahnya musnah
7. Seorang WNI yang berpindah kewarganegaraannya sehingga terhapuslah hak guna bangunannya
8. Badan hukum yang tidak didirikan menurut hukum Indonesia maupun tidak terletak di Indonesia lagi sehingga hak guna bangunannya terhapus

Jenis Tanah yang Dapat Diberikan Hak Guna Bangunan dan Syarat Pembaharuan atau Perpanjangannya

Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah yang merupakan salah satu peraturan dalam hukum agraria, terdapat tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Bangunan yakni:

1. Tanah Negara

Hak guna bangunan di atas tanah negara akan diberikan dengan keputusan pemberian hak. Keputusan pemberian hak dalam hal ini diberikan oleh menteri. Keputusan tersebut dapat dibuat dengan elektronik.

Hak guna bangunan di atas tanah negara ini dapat diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang hak. Namun hal ini diperbolehkan hanya jika memenuhi syarat sebagai berikut:

a. Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik sesuai keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak.
b. Syarat pemberian hak dipenuhi oleh pemegang hak.
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
d. Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang.
e. Tidak digunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.

2. Tanah Hak Pengelolaan

Hak guna bangunan di atas tanah hak pengelolaan akan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri. Namun, pemberian ini harus berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan. Keputusan tersebut dapat dibuat dengan elektronik.

Hak guna bangunan atas tanah hak pengelolaan juga dapat diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang hak. Hal ini diperbolehkan jika memenuhi syarat seperti pembaharuan atau perpanjangan HGB atas tanah negara serta mendapat persetujuan dari pemegang hak pengelolaan.

3. Tanah Hak Milik

Hak guna bangunan di atas tanah hak milik terjadi dengan adanya pemberian hak oleh pemegang hak milik. Pemberian ini melalui akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Akta tersebut dapat dibuat dengan elektronik.

Hak guna bangunan di atas tanah hak milik juga dapat diperbaharui dengan pemberian HGB baru dengan akta dari Pejabat Pembuat Akta Tanah dan didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Namun hal ini atas kesepakatan pemegang hak guna bangunan dan pemegang hak milik.

Pemberian hak guna bangunan atas ketiga jenis tanah itu harus sejak awal didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Hak guna bangunan tersebut telah sah apabila sudah terdaftar di Kantor Pertanahan. Hak ini akan dibuktikan dengan sertifikat Hak Atas Tanah.