Bangun Rumah Sendiri Bakal Kena Pajak 2,4% di 2025, Begini Hitungannya

Masyarakat yang ingin membangun rumah sendiri tanpa menggunakan kontraktor harus merogoh kocek lebih dalam pada tahun depan. Hal itu dikarenakan akan ada kenaikan pajak pertambahan nilai atau PPN dari 11% menjadi 12% pada 2025. 

Dengan adanya kenaikan PPN tersebut, maka bagi masyarakat yang ingin membangun rumah sendiri harus membayar pajak lebih tinggi dari 2,2% pada 2024 menjadi 2,4% pada 2025. 

Rencana kenaikan PPN tersebut akan memengaruhi pajak yang harus dibayarkan masyarakat saat membangun rumah tanpa jasa kontraktor. Di sisi lain, kebijakan pajak tersebut sudah diberlakukan sejak lama.

Staf Khusus Menteri Keuangan, Yustinus Prastowo menyebut kebijakan PPN atas kegiatan membangun sendiri atau KMS sudah ada sejak 1995. Kebijakan ini sudah diatur dalam Undang-undang Nomor 11 Tahun 1994 tentang PPN Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah.

“Jadi bukan pajak baru. Umurnya sudah 30 tahun,” tulis Yustinus dalam unggahan akun X miliknya, dikutip Selasa (17/9).  

Meskipun begitu, bukan berarti PPN tersebut dikenakan sebesar 12%. Dia menegaskan bahwa pajak tersebut hanya dikenakan jika masyarakat membangun rumah sendiri dengan luas bangunan  200 meter persegi atau lebih dan pengenaannya saat ini hanya 2,2%.

“Jika tahun 2025 tarif PPN jadi naik, berarti tarif menjadi 2,4%,” kata Yustinus.

Apa Itu Pajak Pembangunan Rumah Sendiri?

Masyarakat tampaknya masih awam berkaitan dengan pajak yang dikenakan saat membangun rumah tanpa menggunakan jasa kontraktor. Hal itu membuat pembahasan mengenai pajak pembangunan rumah tersebut menjadi viral. 

Yustinus menjelaskan, kebijakan pajak tersebut sengaja diberlakukan untuk menciptakan keadilan. Sebab, membangun rumah dengan kontraktor dikenakan tarif PPN. “Maka membangun rumah sendiri pada level pengeluaran yang sama, mestinya juga diperlakukan sama,” ujar Yustinus.

PPN KMS ternyata sudah dikenakan sejak 1994 melalui Keputusan Menteri Keuangan Nomor 595/KMK.04/1994 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan PPN atas KMS yang Dilakukan oleh Orang Pribadi atau Badan tidak dalam Lingkungan Perusahaan atau Pekerjaan. Beleid tersebut sudah diperbarui beberapa kali dengan ketentuan yang diubah maupun diganti.

Sebelumnya, ketentuan pajak ini diubah dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan Dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri. Pemerintah kembali merevisi aturannya dengan menerbitkan PMK Nomor 61/PMK.03/2022 tentang PPN atas KMS yang berlaku sejak 1 April 2022.

Berdasarkan rilis Ditjen Pajak Kementerian Keuangan pada 2022, tujuan pembaruan PMK tersebut untuk meningkatkan keadilan dan kepastian hukum. Kemudian untuk mendorong peran serta masyarakat dan memberikan kemudahan serta penyederhanaan administrasi perpajakan atas kegiatan membangun sendiri.

Berapa Tarif Pajaknya?

Mengutip pasal 3 ayat 2 PMK 61 Tahun 2022, terdapat tarif khusus yang dikenakan untuk PPN atas KMS. Berdasarkan beleid tersebut, tarif pajak KMS yang berlaku saat ini sebesar 2,2% merupakan hasil perkalian 20% dengan tarif PPN yang diatur dalam Pasal 7 ayat 1 Undang-Undang PPN dikalikan dengan dasar pengenaan pajak atau DPP.

Dengan adanya landasan tersebut, maka tarif PPN atas KMS berbeda dengan tarif PPN umum yang berlaku saat ini sebesar 11%. Luas bangunan yang dikenakan PPN juga minimal 200 meter persegi atau lebih.

Dikutip dari klikpajak.id, pajak tersebut menjadi terutang sejak saat pendirian bangunan dimulai. Hal itu ditandai saat menggali pondasi, memasang tiang hingga selesai dibangun secara bertahap tidak lebih dari dua tahun.

Penghitungan PPN atas Pembangunan Rumah Sendiri

Seseorang yang membangun rumah sendiri tanpa kontraktor menggunakan rumus tarif pajak dikalikan dasar pengenaan pajak atau DPP. Tarif pajak yang berlaku saat ini yaitu 2,2%. Sementara DPP merupakan 2,2% dikalikan total biaya pembangunan yang dikeluarkan kecuali harga pembelian tanah.

Setelah menghitung pajak tersebut, pembayaran dapat dilakukan ke bank persepsi atau kantor pos terdekat. Pembayaran paling lambat hingga 15 bulan berikutnya. Misalnya, hari pertama membangun pada 12 Mei 2022, maka penyetoran pajak terutang paling lambat pada 20 Juni 2022.

Untuk membayar pajak tersebut, masyarakat harus memiliki kode e-billing pajak terlebih dahulu. Dalam kode billing atau ID Billing tersebut, tertera nomor surat setoran pajak atau SSP dan jumlah nilai pajak terutang yang harus dibayarkan.

Pembuatan kode billing dapat dilakukan secara mandiri dengan mengakses beberapa kanal resmi Ditjen Pajak Kementerian Keuangan. Di antaranya dengan mengakses live chat melalui pajak.go.id, kantor pelayanan pajak, teller bank atau kantor pos.