Sementara itu, penumpang dari kalangan menengah dan menengah ke atas, kata Andyka, tidak akan ada subsidi untuk tiket KCJB. Itu karena, proyek berlangsung dalam skema business to business (B2B) antara konsorsium Indonesia dan Cina.
Andyka mengatakan ada temuan menarik berdasarkan survei KAI. Ketika perusahaan kereta ini menaikkan harga, jumlah penumpang yang membeli tiket kereta ikut naik, alih-alih turun seperti hukum ekonomi. “Fenomenanya, ini belum peak-nya, harga kereta kita kemurahan. Jadi ada yang pindah dari Parahyangan ke KCJB,” kata Andyka kepada Katadata.co.id, Rabu (12/1) lalu.
Selain itu, dia juga menyebutkan tarif KCJB bervariatif, layaknya tarif KRL dan MRT. Dalam paparannya, tarif dari Halim menuju Karawang Rp 100 hingga 150 ribu, dari Halim menuju Padalarang Rp 325 ribu, dan rute terjauh Halim menuju Tegalluar seharga Rp 350 ribu.
Dalam perhitungan Andyka, secara total stasiun, harga tiket akan semakin mahal. Namun, apabila dikaji dari total jaraknya, harga tersebut semakin murah berdasarkan hitungan per kilometernya.
Dengan patokan harga tiket Rp 300 hingga 350 ribu, Polar UI menyatakan akan butuh waktu 40 tahun untuk balik modal atau break even point (BEP). Meski tergolong lama, Andyka optimistis dalam empat dekade itu kereta cepat bakal meluas hingga ke Jawa Timur.
Ia mencontohkan bagaimana MRT yang sudah memulai pembangunan fase baru dalam kurun waktu lima tahun beroperasi. Andyka mengandaikan kereta cepat yang sampai Semarang hanya butuh waktu dua jam dari Jakarta. Harga tiketnya bisa setengah dari pesawat pada umumnya.
“Sekali kereta cepat dibangun, kita bicara long term, enggak bisa 40 tahun bicara Jakarta-Bandung. Kalau sudah sampai Semarang itu kompetisinya bukan sama jalan tol lagi, sama pesawat,” kata Andyka.
Sumber Lain Pendapatan Kereta Cepat, dari TOD ke Properti
Asumsi pembangunan proyek kereta cepat mengalami banyak perubahan rencana, termasuk pengembangan kawasan terintegrasi di stasiun (TOD). Kawasan TOD merupakan perencanaan urban terpadu yang terintegrasi dengan sistem transportasi.
Gubernur Jawa Barat sekaligus pakar urban planning, Ridwan Kamil mengatakan kawasan TOD harus memiliki aspek 3D, yakni density (kepadatan), design (desain), dan diversity (keberagaman). TOD bisa dinyatakan sebagai kawasan selama terdiri dari permukiman, ritel, perkantoran, dan sistem transportasi. TOD akan mempermudah penghuninya beraktivitas hanya di sekitar wilayah tersebut.
Rencana awal, KCIC hendak mengandalkan sumber pendapatan selain tiket melalui pembangunan TOD di masing-masing stasiun. Dilansir dari laman resmi KCIC, akan ada tiga TOD yang dibangun: Superblock Halim dengan total luas area 19,2 hektare, Kotawana dekat Karawang seluas 250 hektare, serta Talaga Luar atau Tegalluar dengan total luas 340 hektare.
Di ketiga TOD tersebut akan dibangun kawasan permukiman, hotel, perkantoran, sekolah, rumah sakit, hingga mal. TOD juga akan terintegrasi dengan moda transportasi yang akan dibangun dan sudah ada sebelumnya. Beberapa di antaranya seperti bus rapid transit (BRT), kereta api, jalan tol, hingga LRT Jabodebek. “Harus diakui, cuan dari TOD memang menarik,” kata Dwiyana.
Namun, rencana pengembangan TOD harus ditunda karena faktor anggaran. Pemerintah juga meminta KCIC berfokus menyelesaikan konstruksi kereta cepat hingga bisa beroperasi.
Dengan penundaan pengembangan kawasan terintegrasi ini, KCIC mengalihkan fokus ke pengembangan properti. Karena itu, rencana awal pengembangan kawasan yang hampir 250 hektare di setiap stasiun, kini dipangkas.
Dwiyana mengatakan, pihaknya bakal mengembangkan properti di stasiun yang lahannya sudah dikuasai, meskipun tidak besar. Untuk stasiun Halim sekitar 2,6 hektare, Tegalluar 7,2 hektare dan Karawang hampir 3 hektare. “Kalau pengembangan properti, paling cuma Rp 2 triliun,” ujarnya.
Nantinya, kawasan di sekitar stasiun tersebut akan dikembangkan dalam konsep properti yang mendukung perkembangan stasiun, misalkan untuk ritel, rumah sakit, dan properti lainnya yang mendukung kawasan kereta cepat.
Pengembangan properti akan bergantung hasil review atas FS, termasuk berapa equity yang harus disetor. Dwiyana mengatakan, yang terpenting KCIC bisa mendapatkan gain atas pengembangannya, termasuk ketika menggandeng mitra.
Catatannya, mitra yang akan dipilih KCIC untuk pengembangan harus memiliki tiga hal, yakni pasar, duit, dan kompetensi. KCIC juga melakukan beauty contest. Dia mengklaim sudah banyak perusahaan yang tertarik. “Sampai hari ini sudah banyak proposal masuk. Kita bikin MoU, termasuk dengan beberapa pengembang di Bandung, di Jakarta,” kata Dwiyana.
Dengan demikian, saat ini KCIC berfokus membangun transportasi, menyusul pengembangan kawasan menjadi lifestyle business. Dwiyana mengatakan strategi tersebut juga dilakukan perusahaan-perusahaan kereta api di di Hong Kong dan Eropa.
“Pendapatan kami di luar dari penumpang itu sebenarnya ada dari non-tiket dan utilitas. Misalnya kabel fiber optik, pipa, iklan dan lain sebagainya. Kami bisa juga lakukan bundling,” katanya.
Sebelumnya, Direktur Utama Summarecon Agung (SMRA), Adrianto Pitoyo Adhi menyambut baik pembangunan KCJB. Kehadiran stasiun bakal membangkitkan traffic di sekitar kawasan dan turut mendukung perekonomian kawasan. Posisi Summarecon Bandung dengan salah satu stasiun Tegalluar kurang dari enam kilometer dan dibatasi Tol Padaleunyi.
Namun demikian pihaknya belum berencana untuk berinvestasi di KCIC. “Karena posisi Tegalluar enggak dekat sekali, jadi kami masih fokus dengan mengembangkan Summarecon Bandung. Namun kami melihat ada potensi akses,” ujar Adrianto kepada Katadata.co.id, Selasa (11/1).
